Как оценщики оценивают недвижимость?


Оглавление [Показать]

Я хочу продать квартиру. Как мне определиться с ценой, не прибегая к услугам оценщиков? Вы можете воспользоваться одним из нескольких вариантов:

• Позвонить в риэлторское агентство и спросить, сколько будет стоить ваша квартира. Большинство профессиональных агентов по недвижимости способны дать достаточно корректный ответ на ваш вопрос – естественно, после уточнения необходимых деталей.

• Зайти на любой крупный сайт по недвижимости и воспользоваться специальной программой-калькулятором. В эту программу надо будет ввести ответы на уточняющие вопросы. При этом, скорее всего, разные калькуляторы дадут разные ответы, но вы хотя бы узнаете «вилку цен» на жилье, подобное вашему.

• Вы можете определить рыночную стоимость своей квартиры самостоятельно, используя метод сравнительного анализа.

В чем заключается метод сравнительного анализа?«Сравнительный» – значит, вам придется сравнивать цены на аналогичные объекты, то есть на квартиры, похожие на вашу. Искать эти объекты вы будете в общедоступных базах недвижимости, предлагаемой на продажу. Слово «анализ» говорит о том, что вы не станете слепо доверять тем ценам, которые назначили продавцы квартир, а проанализируете, из чего складываются эти цены, и внесете необходимые коррективы. Затем надо будет произвести ряд несложных вычислений. В итоге вы получите среднюю стоимость предложения квартиры, аналогичной вашей, на рынке недвижимости в вашем городе на данный момент.


Узнаю ли я в результате использования этого метода точную сумму денег, которую смогу выручить за свою квартиру? Может быть, есть и другие методы, попроще?Профессиональные оценщики используют и этот, и другие (более сложные) методы оценки недвижимости, но именно сравнительный метод является основным при определении стоимости типового жилья. Чтобы научиться эффективно использовать все методы в совокупности, вам надо будет фактически овладеть профессией оценщика. Для продажи одной квартиры это явно лишнее. Пользуясь методом сравнительного анализа, вы узнаете справедливую цену, которую сможете назначить за свою квартиру, и которая будет вам служить ориентиром при торге с покупателем.

Что такое «аналогичные объекты» и как их искать?Воспользуйтесь открытыми базами данных в вашем регионе: зайдите на сайт самой крупной газеты объявлений в раздел о продаже недвижимости, найдите в сети городскую интернет-доску объявлений, посетите всероссийские интернет-ресурсы (сайт Авито, к примеру). В столичных и некоторых других крупных городах есть специальные закрытые базы (как WinNER в Москве). Полный доступ к ним возможен только за плату, но информация в них более достоверная.

Аналогичные объекты – это квартиры, схожие с вашей по большинству параметров. Чтобы подобрать аналоги грамотно, надо в первую очередь обращать внимание на неизменяемые факторы:

• местоположение жилья (район, микрорайон; хорошо, если аналогичные квартиры располагаются на вашей же улице или в вашем же доме)

• исходное количество комнат в квартире (если у вас «двушка», то вы и для сравнения подбираете такие же «двушки», а квартиры, подвергавшиеся перепланировке, отбрасываете)
• метраж квартиры (у типовых квартир обычно параметры площадей мало различаются)
• этаж (крайние этажи сравнивают с крайними, средние со средними)
• расположение квартиры в здании (угловая, торцевая, в середине здания)
• тип и возраст дома («хрущевка», «сталинка», современный, бизнес-класс, элитный)
• материал стен (кирпич, панель, монолит)
• наличие балкона или лоджии.

Такие факторы, как ремонт, встроенная мебель, импортная сантехника и тому подобное, являются изменяемыми, поэтому они влияют на стоимость квартиры в гораздо меньшей степени.

Я выписал несколько подходящих объявлений. Что делать дальше?Для анализа обычно отбирают 10-12 объектов со схожими параметрами.


Чтобы удостовериться в корректности этих объявлений, надо все их прозвонить и уточнить информацию. Дело в том, что в открытых базах достаточно часто встречаются объявления неактуальные (квартира давно продана, а объявление все «висит»), либо с ошибками в параметрах площадей, либо с неверной ценой (цена может быть как занижена, так и завышена, зачастую это делается специально), либо вообще в них идет речь о несуществующих объектах. Мы сейчас не будем обсуждать, с какой целью размещаются фальшивые объявления, но совершенно ясно: такие «фантомные» объекты не могут служить аналогами при оценке недвижимости. Если на ваши уточняющие вопросы о квартире (далеко ли от остановки? куда выходят окна? какое состояние? сколько собственников? уместен ли торг?) затрудняются ответить, или говорят «Ой, а эта квартира уже продана, но у нас в агентстве есть точно такая же, но подороже», или отказывают в просмотре квартиры – вычеркивайте ее из вашего списка.

Когда же начнем считать?Прямо сейчас.

Итак, у вас подобраны корректные аналоги вашей квартиры.

• Рассчитайте для каждого объекта стоимость одного квадратного метра. Для этого стоимость квартиры разделите на количество квадратных метров общей площади.

• Сравните получившиеся суммы. Вычеркните из списка 2 объекта: те, у которых стоимость квадратного метра самая низкая и самая высокая. Их учитывать не надо.

• Для оставшихся объектов рассчитайте среднюю стоимость квадратного метра:

1. сложите цены всех объектов

2. сложите площади всех объектов
3. разделите сумму всех цен (п.1) на суммарную площадь всех объектов (п.2). Полученная величина и есть средняя стоимость предложения одного квадратного метра площади жилья, аналогичного вашему.

• Наконец, определите ориентировочную стоимость вашей квартиры: среднюю стоимость квадратного метра аналогов умножьте на метраж вашей квартиры. Именно такая цена будет самой подходящей для старта продажи.

Все эти расчеты можно изложить в виде двух формул:

1. Цср.=(Ц1+ Ц2+ … + Цn)/ (П1+ П2+ … + Пn),

где Цср.– средняя цена предложения квадратного метра,

Ц1, Ц2,…, Цn – цена предложения объектов,
П1, П2, …, Пn – площадь объектов.

2. Цкв.=Цср.*Пкв.,

где Цкв. это искомая цена вашей квартиры,

Цср. – средняя цена предложения квадратного метра,
Пкв. – площадь вашей квартиры.

Почему мы называем эту цену ориентировочной?Дело в том, что в объявлениях продавцы выставляют те цены, которые они очень хотели бы получить – но совершенно не факт, что получат. Это желаемые суммы. Однако у вас нет возможности узнать, какие деньги реально переходят из рук в руки при совершении сделок. Именно поэтому в начале этой инструкции мы употребили термин «средняя стоимость предложения жилья».

Чаще всего за счет торга квартиры продаются по ценам более низким, чем цена предложения. Однако не исключено, что у вас есть особые обстоятельства, которые позволят вам получить сумму выше средней: к примеру, вам не нужно покупать ничего взамен этого жилья (у вас так называемая «безальтернативная» или «чистая» продажа), у вас в порядке все документы, квартира освобождена, и вы готовы в любой момент выйти на сделку. В таком случае потенциальный покупатель может предпочесть немного переплатить, а взамен получить значительный выигрыш во времени.

Если цена все равно ориентировочная, то зачем такие сложности при подсчетах? Может быть, можно было сделать проще: сложить все стоимости аналогов, потом разделить получившуюся сумму на их количество и – вот она, приблизительная рыночная стоимость моей квартиры?Так можно было бы сделать, если бы площади всех аналогов были абсолютно одинаковыми. Но это редко встречается. К примеру, площади трехкомнатных квартир в одном и том же доме могут различаться на 20-30 квадратных метров в зависимости от планировки. Если не высчитывать среднюю стоимость квадратного метра, можно очень сильно ошибиться при определении итоговой цены.

Я воспользовался этим методом, но полученная цена меня совершенно не устраивает. Я считаю, что моя квартира стОит гораздо дороже: я сделал в ней отличный ремонт, использовал дорогие материалы, вложил немало собственных сил и времени. Пожалуй, я прибавлю к средней рыночной цене все деньги, которые потратил на ремонт, да еще и стоимость моего собственного труда по улучшению этой квартиры. Вот тогда и получится справедливая цена моей квартиры.


Ремонт – это изменяемый фактор. К сожалению, при продаже жилой недвижимости стоимость ремонта никогда «не отбивается» в полном объеме – в лучшем случае, на 50%, а чаще на 20-30%. Прибавляйте к средней рыночной цене предложения 30% от стоимости ремонта и начинайте рекламировать вашу квартиру. По количеству откликов вы сможете затем скорректировать цену.

Если вы выставите вашу квартиру на продажу по цене, намного превышающей цены на аналогичные объекты, то в первую очередь поможете быстрее продать квартиры ваших соседей по микрорайону, а сами потеряете время. Но квартира в хорошем состоянии действительно имеет все шансы быть проданной быстрее при прочих равных условиях.

Метод, которым мы предлагаем вам воспользоваться, разработал и изложил в монографии «Технология анализа рынка купли-продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости» профессор, кандидат технических наук, сертифицированный оценщик и аналитик рынка недвижимости Стерник Г.М. Метод сравнительного анализа достаточно корректен и при этом доступен каждому собственнику недвижимости.

Желаем вам удачи.

Галина Протопопова

Я мог бы купить это, но по разумной цене.

Вы уже знаете, как и где можно обнаружить удачную сделку и как вести переговоры о покупке. Теперь узнаете, как можно правильно оценить объект, который вы намерены приобрести. Мы начнем с обсуждения рыночной стоимости, а затем расскажем о других способах оценки, на которые можно будет опереться для принятия правильного решения.

Стандартный акт оценки недвижимости

Несмотря на то что рыночная цена объекта никогда не должна служить единственным основанием для принятия решения, она все же является одной из базовых точек отсчета. Чтобы оценить стоимость многоквартирного дома, особняка или кондоминиума, большинство арендодателей, инвесторов и оценщиков использует форму, аналогичную той, что показана на рис. 14.1.

Два основных ипотечных кредитора Соединенных Штатов, Freddie Mac и Fannie May, одобрили данную форму и рекомендовали ее к широкому применению. Арендодатели и инвесторы других стран также следуют аналогичному процессу оценки. Неважно, где именно располагается недвижимость, — принципы рыночной оценки остаются неизменными.

Сейчас мы пройдемся через все главные разделы этой оценочной формы.

Слово предостережения

Предостережение: слишком многие арендодатели, инвесторы и покупатели домов воспринимают данную оценку как окончательный результат. Но все оценки стоимости не более достоверны, чем факты, на которые они опираются, и не более справедливы, чем заключения, которые делаются на основе этих фактов. К сожалению, опыт показывает, что оценщики часто ошибаются как в самих фактах, так и в их интерпретации.

Независимо от того, производите ли вы собственную оценку или пользуетесь результатами оценщика, критически анализируйте все входящие данные и все выводы и заключения, которые делаются на основе этих данных.

Целью данного акта является предоставление кредитору/клиенту точной и объективной информации, связанной с оценкой рыночной стоимости рассматриваемого объекта.

Адрес  Город  Штат  Почтовый индекс

Заемщик  Зарегистрированный собственник  Округ

Юридическое описание

Оценщик №  Налоговый год  Налог на недвижимость, $

Название района  Географическое расположение  Переписной район

Обитатели □  Владелец □  Жильцы □  Вакансия □

Оценка права собственности □  Безусловное право собственности □  Лизгольд □  Прочее (описание)

Тип передачи прав □  Покупка □  Рефинансирование кредита □  Прочее (описание)

Кредитор/клиент  Адрес

Выставляется ли данный объект на текущую продажу, либо выставлялся ли он на продажу в течение 12 месяцев, предшествующих дате настоящей оценки? □ Да  □ Нет

Источник используемых данных, цена предложения, дата

Я проводил □  не проводил □  анализ контракта на покупку рассматриваемого объекта. Расскажите о результатах анализа либо объясните, почему анализ не проводился.

 

Цена контракта $  Дата заключения контракта  Является ли продавец зарегистрированным собственником? □ Да  □ Нет  Дата (источник)

Существуют ли какие-либо финансовые уступки в пользу заемщика (продавец выплачивает процент по займам, включает в стоимость объекта мебель, бытовые приборы и пр., выплачивает первый взнос и т. д.)? □ Да  □ Нет

Если да, укажите полную сумму уступок в долларах и полное описание уступок.

 
 

Примечание: расовый состав населения района не является предметом оценки.

Характеристики района

Особняки (тенденции)

Особняки

Землепользование в настоящий момент, %

Расположение □ Город
□ Пригород
□ Сельская местность

Стоимость □ Возрастает
□ Стабильна
□ Падает

цена возрастает

Особняки

Застройка  □ Свыше 75%
□ 25-75%
□ Меньше 25%

Спрос/предложение  □ Нехватка
□ Равновесие
□ Избыток

$ (тыс.) (лет)

Дома на 2-4 квартиры

Рост  □ Быстрый
□ Стабильный
□ Медленный

Срок продажи  □ До 3-х м-цев
□ 3-6 м-цев
□ Свыше 6-ти м-цев

Низкая

Многоквартирные дома

Границы района

Высокая

Коммерческая недвижимость

 

Средняя

Прочее

Описание района

 

Рыночные условия (в том числе поддерживающие вышеизложенные заключения)

 

Размеры  Площадь  Форма  Общий вид

Классификация зонирования  Описание зонирования

Соответствие зонированию □ Полностью законное  □ Несоответствие в рамках закона (наследство от деда)  □ Отсутствие зонирования как такового  □ Несоответствие

Является ли способ текущего использования объекта наилучшим? □ Да  □ Нет  Если нет, объясните почему.

 

Удобства

Централ.

Прочее (опишите)

 

Центр.

Прочее (опишите)

Внешнее благо-
устройство

Обществ.

Части.

Электричество

Водопровод

Улица

Газ

Канализация

Аллея

Опасность наводнений по классификации FEMA1 □ Да  □ Нет  Зона наводнений  FEMA  Карта FEMA №  Дата составления карты

Типичны ли внутренние и внешние удобства для данного района? □ Да  □ Нет  Если нет, объясните почему.

Имеются ли в наличии неблагоприятные факторы, связанные с состоянием окружающей среды? □ Да  □ Нет  Если да, опишите эти факторы.

       
       
       

Общее описание

Фундамент

Внешнее описание материалы/ состояние

Описание интерьера материалы/ состояние

Объекты □  Один □  Один с дополнительными постройками

□ Бетонные плиты
□ Пространство для перемещения ползком

Фундаментные стены

Полы

Этажность

□ Полное подвальное помещение

□ Частичное подвальное помещение

Внешние стены

Стены

Тип объекта
□ Отдельно стоящий
□ Совместный

Площадь подвала кв. футов

Кровля

Отделка

□ Существующий
□ Предполагаемый
□ Строящийся

Отделка подвала %

Водостоки и водосточные трубы

Пол в ванных комнатах

Конструкция(Стиль)

□ Наружный вход/выход
□ Водоотливной насос

Тип окон

Обшивка ванных комнат

Год постройки

□ Признаки
□ Инвазии
□ Сырость

Штормовые оконные переплеты/изоляция

Стоянка  □ Нет

Фактический возраст (лет)

Отопление
□ Водяное
□ Лучистый нагреватель

Ставни/жалюзи

□ Подъездной путь
Кол-во автомашин

Чердак  □ Нет

□ Прочее

Вид топлива

Удобства
□ Дровяные печи (кол-во)

Покрытие подъездного пути

□ Приставная лестница

□ Ступеньки

□ Охлаждение

□ Центральный кондиционер

□ Камины (кол-во)

□ Забор

□ Гараж

Кол-во автомашин

□ Пол

□ Люк

□ Индивидуальное

□ Прочее

□ Внутренний дворик/плоская крыша

□ Веранда

□ Навес для автомашин
Кол-во автомашин

□ Отделка

□ Обогрев

 

□ Бассейн

□ Прочее

Тип объекта

□ Отдельно стоящий

□ Совместный

Бытовые приборы  □ Холодильник  □ Кухонная плита/печь  □ Посудомоечная машина  □ Микроволновая печь  □ Стиральная машина/сушильная камера  □ Прочие устройства (описание)

Отделанная жилая площадь сверх стандарта содержит: Комнаты  Спальни  Ванные комнаты  Размер жилплощади сверх стандарта (кв. футы)

Дополнительные характеристики (специальные энергосберегающие устройства и пр.)

 

Опишите общее состояние объекта (необходимость ремонта и т. д.)

 
 
 
 

Имеются ли физические недостатки, влияющие на комфортность проживания, уровень звукоизоляции или структурную интеграцию объекта? □ Да  □ Нет  Если да, опишите эти недостатки.

 

Соответствует ли данный объект району, в котором располагается? □ Да  □ Нет  Если нет, объясните почему

 
 
 

Здесь аналогичные объекты, расположенные в данном районе, предлагаются к продаже по цене от … $ до тыс. $

Здесь аналогичные объекты, расположенные в данном районе, в течение последних двенадцати месяцев предлагались к продаже по цене от … $ до тыс. $

Характеристика

Объект

Сравнительная продажа № 1

Сравнительная продажа № 2

Сравнительная продажа № 3

Адрес

     
       

Близость к объекту

       

Цена продажи, $

       

Цена продажи/общая жилплощадь, тыс. $ за кв. фут

       

Источник данных

       

Поверочный источник

       

Поправки к начислению стоимости

Описание

Описание

+ (–) $ Поправка

Описание

+ (–) $ Поправка

Описание

+ (–) $ Поправка

Продажа или финансирование

             

Уступки

             

Дата продажи

             

Месторас-
положение

             

Лизгольд/ неограниченное право собственности

             

Земельный участок

             

Общий вид

             

Дизайн (стиль)

             

Качество конструкции

             

Фактический возраст

             

Физическое состояние

             

Сверх стандарта

Всего

Сп.

Вн.

Всего

Сп.

Вн.

 

Всего

Сп.

Вн.

 

Всего

Сп.

Вн.

 

Кол-во комнат

                             

Жилплощадь, кв. футов

             

Подвал и отделанные помещения сверх стандарта

             

Функциональная полезность

             

Отопление/кондиционирование

             

Энергосберегающие элементы

             

Гараж/навес

             

Веранда/терраса/внутренний дворик

             
               
               
               

Чистая поправка(Всего)

 

□ +
□  –

$

□ +
□  –

$

□ +
□  –

$

Уточненная стоимость,
Чист. попр. %

             

Общ. попр. %

   

$

 

$

 

$

Я исследовал / не исследовал историю продаж и трансферта рассматриваемого объекта и объектов сравнения. Если нет, объясните почему.

 

Мое исследование обнаружило / не обнаружило фактов продажи или трансферта рассматриваемого объекта в течение трех лет, предшествующих дате проведения оценки.

Источник данных.

Мое исследование обнаружило / не обнаружило фактов продажи или трансферта сравниваемых объектов в течение трех лет, предшествующих дате проведения оценки.

Источник данных.

Отчет о предыдущих продажах и трансфертах

 

Объект

Сравни-
тельная продажа № 1

Сравни-
тельная продажа № 2

Сравни-
тельная продажа № 3

Дата предыдущей продажи/трансферта

       

Цена предыдущей продажи/трансферта

       

Источник данных.

       

Дата получения данных

       

Анализ предыдущих продаж/трансфертов

 
 
 
 
 

Итог оценки стоимости методом сравнительных продаж

 
 
 
 
 
 
 

Стоимость объекта, рассчитанная по методу сравнительных продаж, $

 

Стоимость: Метод сравнительных продаж, $  Метод сравнительных затрат (если применялся), $  Метод сравнительного дохода (если применялся), $

 
 
 

Данная оценка проводилась по принципу □ «все как есть»,  □ предполагая, что все необходимые исправления и улучшения уже внесены,  □ предполагая идеальное состояние объекта, не требующее никаких ремонтных работ.

 

Проведя полную визуальную инспекцию объекта и выполнив исследования в полном объеме, я оценил стоимость объекта в сумму $ на момент проведения оценки (дата).

Стандартный акт оценки недвижимости

 
 
 
 
 
 
 

МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНЫХ ЗАТРАТ (Fannie Мае не требует проведения оценки по этому методу)

Предоставляет заемщику/клиенту объективную информацию о стоимости объекта. Все нижеприведенные расчеты клиент может воспроизвести самостоятельно.

Служит для проверки оценок, полученных методом сравнительных продажи другими методами.

 
 

Оценка  Реконструкция  Постройка заново

Стоимость земельного участка………………………………………………………………. $

Источник данных по затратам

Жилые помещения кв. фут/$………………………………………………………… $

Рейтинг качества Фактическая дата, исходя из которой рассчитываются затраты

кв.фут/$………………………………………………………… $

Комментарии (расчетжилой площади, степени износа и пр.)

Гараж/навес кв. фут/$………………………………………………………….. $

 

Полная стоимость нового строительства………………………………………………. $

 

Минус Физический

Функциональный

Внешний

 

Износ

 

……………… $

 

Стоимость здания с учетом износа……………………………………………………….. $

Стоимость участка в состоянии «как есть»……………………………………………. $

Возможный срок дальнейшего коммерческого использования (только для министерства жилищного строительства и городского развития), Лет

Окончательная стоимость объекта……………………………………………………….. $

МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОГО ДОХОДА (Fannie Мае не требует проведения оценки по этому методу)

Среднерыночная месячная арендная плата $ × Мультипликатор суммарной ренты = $ Стоимость по методу сравнительного дохода

Заключение по проведенной оценке

 

ПРОЕКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО ПЛАНИРУЕМОЙ ЗАСТРОЙКЕ (ПЗ)

Находится ли застройщик/строитель под контролем ассоциации домовладельцев? □ Да  □ Нет  Тип объекта □ Отдельно стоящий  □ Совместный

Следующая информация относится ТОЛЬКО к объектам ПЗ при условии, что застройщик/строитель работает под контролем ассоциации домовладельцев, и данный объект входит в совместный комплекс жилых единиц.

Юридическое наименование проекта

Общее число фаз  Общее число жилых единиц  Общее число проданных жилых единиц

Общее число арендуемых жилых единиц  Общее число жилых единиц, выставленных на продажу  Источник данных

Подразумевает ли данный проект конверсию уже существующих зданий в ПЗ? □ Да  □ Нет  Если да, укажите дату конверсии

Состоит ли данный проект из множественных жилых единиц? □ Да  □ Нет  Источник данных

Закончено ли строительство жилых единиц, объектов общего пользования и рекреационных объектов? □ Да  □ Нет  Если нет, укажите стадию строительства.

 
 

Арендуются ли объекты общего пользования ассоциацией домовладельцев или сдаются в аренду ассоциацией? □ Да □ Нет Если да, опишите условия аренды.

 

Опишите объекты общего пользования и рекреационные объекты.

 

Стандартный акт оценки недвижимости

Данная форма предназначена для оценки особняков или особняков со вспомогательными постройками, включая объекты, входящие в планируемую застройку (ПЗ). Данная форма не предназначена для оценки домов заводской сборки либо квартир, входящих в кондоминиумы или кооперативы.


Данный акт оценки недвижимости предполагает: конкретный объем работ, выполненных оценщиком, предназначение акта, пользователя акта, определение рыночной стоимости объекта, заявление о предположениях и ограничениях, сертификацию оценщика. Во все перечисленные пункты запрещается вносить какие-либо дополнения или исправления. Оценщик может расширить объем выполненных работ, проведя дополнительные исследования. Сертификация оценщика также не допускает каких-либо дополнений или исправлений. Тем не менее разрешаются дополнительные сертификации, требуемые законодательством либо касающиеся членства оценщика в организации, занимающейся оценкой недвижимости.

Объем работ. Объем работ оценщика определяется сложностью оценочного заявления и требованиями данной формы. Сюда входит определение рыночной стоимости объекта, заявление о предположениях и ограничениях, сертификация оценщика. Оценщик обязан, как минимум: 1) провести полное визуальное исследование оцениваемого объекта как внутри, так и снаружи; 2) провести инспекцию района; 3) провести инспекцию каждого из сравниваемых объектов, по меньшей мере, осмотрев их с улицы; 4) исследовать, проверить и проанализировать все данные, полученные из надежных общественных и частных источников; 5) привести в данном отчете итоги своего анализа, а также высказать свое заключение.

Предназначение акта. Данный акт предназначен для кредитора/заказчика с тем, чтобы определить стоимость объекта, под залог которого будет выдаваться кредит.

Пользователь акта. Пользователем данного акта является кредитор/заказчик.

Определение рыночной стоимости. Это наиболее вероятная цена, по которой можно будет продать данный объект на свободном и открытом рынке при условии честной продажи и благоразумия как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Данное определение подразумевает конкретную дату продажи и передачу титула от продавца к покупателю при следующих условиях; 1) продавец и покупатель достаточно мотивированы на совершение сделки; 2) обе стороны хорошо информированы и каждая из сторон действует в собственных интересах; 3) имеется достаточное количество времени, чтобы выставить объект для продажи на открытом рынке; 4) оплата осуществляется в наличных долларах США либо по соответствующему финансовому соглашению; 5) цена объекта не предполагает каких-либо финансовых и прочих уступок2.

Заявление о предположениях и ограничениях. Сертификация оценщика в данном акте касается следующих предположений и ограничений:

1. Оценщик не несет ответственности за все юридические вопросы, связанные как с оцениваемой собственностью, так и с ее титулом, за исключением информации, полученной им в процессе оценки. Оценщик предполагает титул абсолютно законным и не высказывает своего мнения по поводу титула.

2. В данном отчете оценщик приводит общее описание объекта, указывая его размеры и характерные особенности. Описание должно помочь читателю составить зрительное представление о самом объекте и его размерах.

3. Оценщик исследует карты наводнений, представленные FEMA, и указывает, входит ли данный объект в опасную зону. Поскольку оценщик не является специалистом в области топографии, его выводы не могут служить гарантией, явной или подразумеваемой.

4. Оценщик не подлежит юридической ответственности за любые сомнительные моменты, связанные с законным статусом объекта, если подобная ответственность не была оговорена заранее.

5. В данном отчете оценщик указывает все недостатки, связанные с техническим состоянием объекта (элементы, требующие ремонта, изношенные детали, элементы, представляющие опасность, источники токсических веществ и т. д.), которые были выявлены в процессе осмотра. Если не утверждается обратное, оценщику ничего не известно о возможных скрытых дефектах, которые могут снизить стоимость объекта. По этому поводу оценщик не дает никаких гарантий, явных или подразумеваемых. Поскольку оценщик не является специалистом в области охраны окружающей среды, данный акт не может рассматриваться как экологическая оценка объекта.

6. Оценщик основывает данный акт на предположении, что объект находится в нормальном техническом состоянии, либо на предположении о том, что все необходимые ремонтные работы будут проведены на профессиональном уровне.

Анализ оценки рыночной стоимости

Мы не сможем разобрать во всех деталях каждый пункт приведенной формы оценки. Тем не менее обсудим каждый из разделов оценочного акта и высветим основные источники ошибок и сомнительных умозаключений.

Рассматриваемый объект

В первом разделе приводятся основные сведения о рассматриваемом объекте. В большинстве своем это точная и объективная информация, но все же стоит проверить ее достоверность. Обратите особое внимание на право собственности.

Оценка стоимости имущества должна включать в себя рассмотрение титула, т. е. права собственности. С какими проблемами может быть связана передача титула? Помните, что вы приобретаете не только здание вместе с земельным участком — вы приобретаете законные права, которые регулируют использование недвижимости, ее передачу, реконструкцию и т. д. Профессиональные акты оценки часто предполагают заранее, что вопросы права собственности будут урегулированы без особых проблем. Не полагайтесь на столь априорные предположения. Проконсультируйтесь в юридической компании либо у адвоката, специализирующегося на имущественном праве.

Контракт

Большинство кредиторов выдают ипотечные кредиты, исходя из контрактной цены покупки либо из рыночной стоимости имущества, — в зависимости от того, какая сумма меньше. Предположим, что вы обнаружили удачный вариант. Вы договорились о цене 160 тыс. долларов за объект стоимостью 200 тыс. долларов. Вы подсчитали, что при ОКС3, равном 80%, банк выдаст вам кредит, полностью покрывающий цену покупки (80% × 200 тыс. – 160 тыс. долларов). Идея неплохая, но дело в том, что банк будет исходить не из рыночной стоимости, а из контрактной цены, и вы получите кредит в размере 128 тыс. долларов (80% × 160 тыс. – 128 тыс. долларов). Вот почему банки всегда требуют предъявить сумму контракта.

Никогда не лгите кредитору

Чтобы обойти это препятствие, некоторые бесчестные покупатели оформляют с продавцом «теневой контракт», в котором указывают цену 200 тыс. долларов, а затем предъявляют «липовый» контракт для получения ссуды. Данное действие квалифицируется законодательством как мошенничество в банковской сфере. Никогда не прибегайте к подобным ухищрениям.

Никогда не лгите кредитору в отношении реальной суммы контракта или в отношении других фактов, связанных с получением ссуды. (Печально знаменитый лоббист Джек Абрамофф недавно получил шесть лет тюрьмы за мошенничество при получении кредита.)

Уступки со стороны продавца

Иногда покупатель соглашается заплатить цену, превышающую рыночную стоимость недвижимости. В обмен на это продавец может предложить оплату первого взноса, оплату залоговой пошлины или дополнительных расходов, связанных с заключением сделки. Возможно, что в цену продажи будут включены мебель или бытовое оборудование. В подобных случаях, когда продавец идет на уступки, банк желает знать рыночную стоимость недвижимости, а не только сумму контракта. ОКС в этом случае будет начисляться, исходя из рыночной стоимости недвижимости.

Местоположение объекта

Прежде всего вам необходимо запомнить, что федеральное законодательство запрещает оценщикам в какой-либо форме учитывать расовый состав населения в районе расположения объекта. Поэтому любой профессиональный акт оценки даже не упоминает о расовых и демографических особенностях района.

Спрос, предложение и масштабы цен в районе расположения объекта

И напротив, акт оценки содержит краткое описание типов недвижимости, характерных для данного района, и типов его использования.

В акте указываются также масштабы цен на недвижимость и тенденции к росту или снижению числа продаваемых либо сдаваемых в аренду объектов.

Будучи инвестором, обращайте пристальное внимание на указанные тенденции. Оценки рыночной стоимости производятся на основе текущей ситуации, но вы должны уметь заглядывать в будущее.

Экономическая база и прочие особенности района

Отталкиваясь преимущественно от настоящего, акты оценки не только упускают из виду тенденции развития района, но и не дают подробного анализа экономической базы, уровня занятости и перспектив подъема либо упадка. И опять же, будучи инвестором, вы обязаны глубоко и тщательно исследовать все эти вопросы.

Важно оценить, как меняется количество рабочих мест в районе, как развиваются транспортные артерии и как сказывается общий рост метрополии на судьбе данного района. Даже в областях, переживающих спад, отдельные районы вполне могут процветать. И наоборот, в процветающих областях могут существовать неразвивающиеся районы. Оценки рыночной стоимости редко учитывают будущие перспективы района.


Земельный участок

Во многих городских районах стоимость земельного участка составляет от 30 до 60% (иногда даже больше) общей рыночной стоимости объекта. Тщательно изучите эту важную составляющую. Прежде всего разметьте участок и обойдите его границы. Сделайте все замеры. Вы должны знать точные размеры своего участка и представлять его визуально.

Правила зонирования и землепользования

Как вы узнали из главы 8, существуют десятки правил зонирования и землепользования, регулирующих использование недвижимости. Знание всех юридических тонкостей откроет перед вами множество перспективных возможностей. Либо наоборот, эти законы могут стать несокрушимым барьером на пути ваших грандиозных планов. Изучите эти законы во всех деталях, не довольствуясь лишь широкой классификацией зонирования (жилое, коммерческое, промышленное, сельскохозяйственное и т. д.).

Оценка рыночной стоимости может как учитывать, так и не учитывать, насколько данный объект соответствует правилам зонирования и строительным нормам. Но ни один акт ничего не говорит о том, как извлечь преимущество из данных законодательных норм (включая изменение зонирования) с тем, чтобы придать недвижимости дополнительную ценность.

Коммунальные удобства

Вопреки представлениям городских жителей, далеко не все объекты недвижимости снабжены необходимыми коммунальными удобствами. Один мой знакомый, не имеющий опыта инвестирования, приобрел дом, даже не подозревая о том, что в доме отсутствует канализация. При прочих равных условиях отсутствие коммунальных удобств значительно снижает стоимость недвижимости.

Не повторяйте подобной ошибки. Проверьте газо- и водоснабжение, канализацию, электрику, системы безопасности, наличие Интернета. Хотя в актах оценки редко упоминаются коммунальные расходы, они могут оказать существенное влияние на общую стоимость объекта. Поэтому, кроме наличия коммунальных удобств, вам следует проверить уровень коммунальных расходов. Для этого стоит обратиться в коммунальные компании, обслуживающие данный объект.

Жилые удобства

Жилые удобства подразумевают не только коммунальные удобства, но и пешеходные дорожки, ландшафтные объекты, бассейны, теннисные корты, ограждения, подвалы, подсобные помещения, бытовые приборы, террасы, внутренние дворики, веранды, подъездные пути, гаражи и прочее. Для оценки недвижимости необходимо оценить качество всех дополнительных удобств как внутри, так и вне здания.

Следует также обратить внимание на метраж, количество комнат, наличие встроенных шкафов, архитектурный план и дизайн, экономичность энергопотребления, звуко- и термоизоляцию, качество окон, возраст и физическое состояние недвижимости. Каждая из этих деталей может существенно повлиять на стоимость недвижимости. Кроме того, все дополнительные удобства следует учитывать при любом из трех основных способов оценки стоимости.

Методы оценки стоимости

Для того чтобы наиболее объективно оценить рыночную стоимость недвижимости, можно применить три параллельных способа оценки:

1. Метод сравнительных продаж. В этом случае сравниваются характерные особенности и стоимость аналогичных объектов (см. рис. 14.2).

Рис. 14.2. Метод сравнительных продаж

2. Метод сравнительных затрат. Следует подсчитать, во что бы вам обошлась постройка аналогичного здания при сегодняшнем уровне цен (плюс стоимость земельного участка), а затем из полученной цифры вычесть сумму начисленного износа (амортизации) (см. рис. 14.3).

3. Метод сравнительных доходов. Данный метод оценки капитализирует чистый арендный доход и переводит его в оценку рыночной стоимости (см. рис. 14.4).

Рис. 14.3. Метод сравнительных затрат

Примечание: Как уже упоминалось ранее, метод сравнительных затрат может также помочь определить тенденцию будущего изменения цен на недвижимость. (Смотрите далее применение данного подхода к оценке коммерческой недвижимости).

После того как вы определите рыночную стоимость при помощи каждого из этих методов, вы узнаете предельные значения цен и сможете получить объективную оценку стоимости вашего объекта (см. рис. 14.5). Метод сравнительных продаж целесообразен для оценки особняков, кооперативных домов и кондоминиумов, тогда как метод сравнительного дохода лучше применять для оценки многоквартирных домов, офисных зданий и торговых центров. Метод сравнительных затрат чаще всего применяют для проверки цифр, полученных другими способами.

Рис. 14.4. Метод капитализированного дохода

Помните: если собственность продается существенно дороже, чем сумма затрат на возведение нового здания, застройщики в массовом порядке приступают к строительству. К сожалению, этот способ получения высоких прибылей часто дает осечку, когда предложение новых объектов временно превышает спрос на них.

Рис. 14.5. Три подхода к оценке рыночной стоимости

Чтобы избавиться от непроданной (либо не сданной в аренду) собственности, застройщики резко снижают цены и уровень арендной платы, предлагая покупателям (арендаторам) многочисленные уступки (финансирование по сниженному проценту, двухмесячное освобождение от арендной платы, 99 долларов на переезд и т. д.). И напротив, если собственность продается существенно дешевле, чем сумма затрат на возведение нового здания (экономический спад либо избыточное предложение), застройщики покидают рынок. Но рано или поздно рост экономики приводит к созданию новых рабочих мест и повышению доходов. Избыток предложения ликвидируется. Новые покупатели и арендаторы вступают в конкуренцию за обладание вакантной недвижимостью, объем которой стремительно тает. Цены и арендная плата начинают расти.

Поэтому разумные инвесторы всегда отслеживают стоимость возведения новых зданий, доходы строителей, льготы при покупке (аренде) недвижимости и прочие рыночные тенденции. И снова я подчеркиваю: оценивая прошлое и настоящее, не забывайте смотреть в будущее.

Метод сравнительных продаж

Вернемся теперь к рис. 14.1, где содержится информация, используемая для проведения оценки.

Метод сравнительных продаж лучше всего работает в том случае, когда вы тщательно исследуете и отмечаете все характерные особенности рассматриваемого объекта и тех объектов, с которыми проводите сравнение. Вот почему я советую внимательно приглядываться ко всем объектам, выставляемым на продажу в интересующем вас районе. Составьте подробное описание всех характерных особенностей этих объектов. Сделайте фотоснимки. Запишите свои замечания и комментарии. В итоге у вас появится большой список объектов, предназначенных для сравнения.

Кроме того, отслеживая продажи недвижимости в вашем районе, вы узнаете, какие особенности жилья имеют наибольшую привлекательность для арендаторов и покупателей, что продается быстрее всего и что имеет наибольшую цену. Обладая глубоким знанием рынка, вы всегда сможете определить собственность, которая продается ниже своей рыночной цены. Если же вам будет недоставать подобных знаний, вы легко можете упустить выгодный вариант.

Знание фактов поможет делать обоснованные предложения о покупке (продаже) недвижимости. Аргументация, подкрепленная фактами, выглядит гораздо более убедительно, чем простое заявление: «Вот мое предложение. Вы можете его либо принять, либо отвергнуть».

А теперь рассмотрим метод сравнительных продаж более подробно. Как вы могли сами убедиться, предлагаемая форма оценки (см. рис. 14.1) не оставляет места для подробных разъяснений и критического сравнения. Это одна из причин, по которым профессиональные оценщики часто делают ошибочные заключения. Образно говоря, они пишут картину грубой кистью, упуская детали, имеющие большое значение.

Более того, вы удивитесь, но это правда: оценщики почти никогда не бывают внутри тех объектов, с которыми проводят сравнение. В лучшем случае они получают информацию из вторых рук — от торговых агентов, проводивших сделки с этими объектами. Но чаше всего (и в этом я убеждался неоднократно) оценщики просто игнорируют все различия между рассматриваемым объектом и объектами, с которыми проводится сравнение. Они даже не знают о существовании каких-либо различий.

По этим и другим причинам ни я, ни Дональд Трамп никогда не полагаемся на мнение официальных оценщиков. Мы смотрим, слушаем, анализируем и делаем собственные выводы. Вы должны поступать точно так же.

Взаимное расположение сравниваемых объектов

Как правило, чем ближе расположены сравниваемые объекты, тем точнее будет сравнение. (В идеале подобные объекты должны совпадать по всем параметрам.) Но часто получается так, что оценщики сравнивают дома, находящиеся слишком далеко друг от друга.

Что значит «слишком далеко»? Это любое расстояние, которое относит объекты к разным зонам привлекательности. Это может быть даже другая сторона улицы, а также другой школьный район либо другое расстояние от метро или от остановок общественного транспорта. Всегда проверяйте выбор оценщика. Действительно ли сравнимы места расположения объектов? Все ли совпадает в окрестностях сравниваемых объектов?

Цена продажи и цена за квадратный фут

Обычно инвесторы и залоговые кредиторы предпочитают, чтобы рассматриваемые объекты оценивались на 10–20% ниже, чем верхняя граница стоимости аналогичных объектов в данном районе. Собственность, чья цена лежит ниже средней «вилки» цен, обладает большей ликвидностью.

Кроме того, если вы не сумели найти полных аналогов вашему объекту (что весьма вероятно), выбирайте дома, которые явно превосходят ваш, а также дома, которые явно не дотягивают до вашего. Подобным образом вы сможете установить «вилку» цен. Если же ваш дом выделятся среди всех остальных домов района в лучшую или худшую сторону, будет довольно затруднительно определить верхнюю и нижнюю границу его стоимости.

Предположим, что дома более высокого качества продавались недавно по цене от 450 тыс. до 475 тыс. долларов. Дома, худшие вашего, продавались в пределах от 400 тыс. до 420 тыс. долларов Определив «вилку», вы можете сказать, что ваш дом стоит от 425 тыс. до 445 тыс. долларов.

Как мы уже подчеркивали ранее, хорошим практическим способом определения стоимости служит цена за один квадратный фут. Чтобы рассчитать цену за квадратный фут (ц. к. ф.), просто разделите цену продажи (минус уступки, если таковые существуют) на общую жилую площадь здания. (Не включайте сюда гаражи, подвалы, чердаки, подсобные помещения и т. п.). Предположим, что дом продается по цене 380 тыс. долларов и содержит 1 843 квадратных фута жилого пространства:

ц.к.ф. = $380 тыс./1 843 ц.к.ф. = $206.

Цена за квадратный фут дает приблизительную точку отсчета, но, как вы уже поняли, никогда не говорите последнего слова, пока не изучите и не оцените все характерные особенности объекта.

Источники данных и способы их проверки

Лишь в очень редких случаях оценщики самостоятельно осматривают объекты, которые выбрали для сравнения. Чаще всего они изучают архивные данные, информацию служб множественного листинга или пользуются данными агентов по торговле недвижимостью. Хотя никакой оценщик не сможет работать без использования вторичных данных, всегда проводите независимую проверку этой информации. Вторичные данные могут послужить источником ошибочных заключений.

Введение поправок

Оценочная форма, приведенная на рис. 14.1, содержит перечень характерных особенностей объекта. Поскольку невозможно найти два полностью аналогичных объекта, оценка стоимости требует введения «поправок» к стоимости сравниваемых объектов в зависимости от того, какими характерными особенностями они обладают.

Другими словами, процесс введения поправок отвечает на вопрос: «По какой цене продавался бы этот объект, если бы его характеристики полностью совпадали с особенностями нашего объекта?». Чтобы ответить на этот вопрос, вы должны сопоставить и сравнить все особенности двух объектов — пункт за пунктом. Если наблюдается полное совпадение характеристик, поправок вносить не нужно.

Если в каком-то пункте посторонний объект превосходит ваш, оценочная стоимость данной характеристики должна вычитаться из цены продажи этого объекта. И наоборот, если ваш дом превосходит объект сравнения в какой-то характеристике, оценочная стоимость данной характеристики должна прибавляться к цене продажи этого объекта. Действуя подобным образом, вы получите гораздо более объективную оценку стоимости сравниваемых объектов.

В табл. 14.1 мы иллюстрируем процесс внесения поправок на простом примере.

В первом варианте продавец берет на себя 90% ОКС при 6,5% годовых. В то же время инвестиционное финансирование обычно требует 75% ОКС при 7,5% годовых. Без этой финансовой уступки первый продавец назначил бы цену на 11 250 долларов ниже фактической. Поэтому данная сумма должна быть вычтена из цены продажи.

 

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Цена продажи, тыс. $

Характеристики

     

Уступки продавца, тыс. $

Аналогия

– 7,500

Аналогия

Финансовые уступки, тыс. $

– 11,250

Аналогия

Аналогия

Дата продажи, тыс. $

Аналогия

+ 7,500

Аналогия

Расположение, тыс. $

Аналогия

Аналогия

– 15,000

Архитектурный план (дизайн), тыс. $

Аналогия

+ 3,750

Аналогия

Гараж, тыс. $

+ 8,250

Аналогия

+ 12,750

Бассейн, внутренний дворик, терраса, тыс. $

– 6,750

– 9,750

Аналогия

Цена с учетом поправок, тыс. $

Ниже мы приведем объяснение прочих поправок.

Вариант 1. Гараж (+$8 250). Наш объект включает в себя просторный гараж на две машины, тогда как вариант 1 предлагает небольшой гараж для одной машины. Если бы объект № 1 имел такой же гараж, как наш объект, его стоимость возросла бы на 8 250 долларов.

Вариант 1. Бассейн, внутренний дворик и терраса (–$6 750). Вариант 1 превосходит наш объект по этим параметрам, поскольку у нас отсутствует терраса и внутренний дворик. Без этих особенностей объект № 1 стоил бы на 6 750 долларов дешевле.

Вариант 2. Дата продажи (+7 500 долларов). Рыночная цена предполагает сравнение в настоящий момент. Поскольку объект № 2 был продан шесть месяцев назад в условиях растущего рынка, сегодня он стоил бы на 7 500 долларов дороже.

Вариант 2. Уступки продавца (–7 500 долларов). Цена продажи 213 440 долларов включает в себя стоимость ручной драпировки, стиральной машины, сушильной камеры и подсобного помещения для хранения вещей. Поскольку подобные элементы обычно не включаются в стоимость дома, из цены продажи следует вычесть стоимость данных элементов.

Вариант 2. Архитектурный план (дизайн) (+3 750 долларов). В отличие от нашего дома этот вариант не имеет удобного прохода из гаража в кухню. Гараж находится под домом, поэтому подниматься в кухню приходится по наружной лестнице. Имей этот дом боле удобное сообщение между кухней и гаражом, его цена возросла бы на 3 750 долларов.

Вариант 3. Расположение (–15 000 долларов). Этот дом расположен в конце улицы, а земельный участок граничит с лесным массивом. Что касается нашего дома, то он стоит в середине шумной улицы и своим участком граничит с участком соседа. Если бы объект № 3 не располагался столь удачно, он стоил бы на 15 тыс. долларов дешевле.

После внесения поправок по каждой из характеристик вы должны сложить все числа в колонках. Полученный результат даст вам ответ на вопрос: «Сколько стоил бы данный объект, если бы являлся точной копией нашего объекта?». Вы можете спросить: «Каким образом я могу оценить каждую из поправок в долларовом выражении?». Это сложный вопрос, и на него не существует простого ответа. Умение здесь приходит с опытом, после того как вы проанализируете множество самых разнообразных сделок. На это могут уйти месяцы и даже годы. Вы можете также воспользоваться советами опытных агентов и оценщиков.

Но даже при отсутствии опыта вы должны критически воспринимать все оценки, сделанные профессионалами. Задавайте вопросы. Исследуйте их выводы. Проверяйте все факты. Осматривая различные объекты недвижимости, учитесь распознавать их характерные особенности. Помните, что ваша задача — это не только оценка рыночной стоимости объекта. Вы должны думать о том, как придать этому объекту дополнительную ценность.

История продаж (трансфертов)

В конце 1980-х годов некоторые рынки недвижимости потерпели крах. Это привело к банкротству многие банки и ссудосберегательные ассоциации. В дальнейшем выяснилось, что эти рынки были основательно заражены вирусом мошенничества и спекуляции. Вследствие этого финансовые учреждения обязывают оценщиков исследовать всю историю продаж тех объектов, под покупку которых выдается ссуда, а также историю продаж домов, с которыми сравниваются эти объекты.

Если недвижимость продается часто и по все более возрастающей цене, это свидетельствует о том, что данный рынок близится к спаду. Когда регулятивные органы обнаруживают подобные признаки, они заставляют кредиторов ужесточить свои кредитные стандарты и призывают оценивать залоговые объекты более осторожно.

Вы также должны внимательно отслеживать подобные тенденции. Но если вы все же решите сыграть в эту рискованную игру, помните, что здесь решающим фактором является время. Ваше чувство времени будет залогом успеха. (Здесь я обращаюсь преимущественно к тем, кто решил сыграть на скорой перепродаже и не собирается вносить улучшений в приобретаемую недвижимость.)

Стоимость, рассчитанная методом сравнительных продаж

После того как вы сравнили все уступки, даты продажи, характерные особенности и трансфертные истории, вы можете вынести компетентное суждение по поводу рыночной стоимости вашего объекта. Хотя многие люди и заявляют, что им прекрасно известны цены на недвижимость, только тщательная методология и точные данные могут дать уверенность для того, чтобы действовать быстро (при необходимости) и без излишнего риска.

Метод сравнительных затрат

Хотя для оценки стоимости далеко не всегда используются методы затрат и доходов, вы, будучи инвестором, должны уметь использовать различные подходы к оценке недвижимости.

Рассчитайте затраты на строительство нового дома

Чтобы понять методологию затратного подхода, вернемся к нижней части рис. 14.1. Во-первых, вы должны рассчитать затраты на возведение нового здания, исходя из стоимости постройки одного квадратного фута жилья в вашем районе.

Затраты на строительство определяются размерами и качеством дома. Убедитесь, что вы учли все дополнительные удобства и элементы роскоши (например, хрустальные люстры, высококачественные ковровые покрытия, бытовые приборы Subzero, сантехнику Kohler, сауну и т. д.) и включили их стоимость в общую стоимость дома.

Вычтите износ (амортизацию)

После того как вы рассчитали затраты на возведение нового здания при сегодняшних ценах на строительство, вы должны учесть три вида амортизации: 1) физическую, 2) функциональную и 3) экономическую (внешнюю). Старые здания обычно дешевле новых, поскольку за время своей эксплуатации они подверглись физическому износу. На них оказала воздействие погода и прочие факторы, в том числе возможная неправильная эксплуатация. Потертые ковры, выцветшая краска, треснутые панели, проржавевшие трубы и протекающие крыши — все это снижает стоимость здания. Насколько? Здесь необходим соответствующий метод оценки. Чтобы указать конкретную цифру, оцените степень износа в процентах. В некоторых случаях степень износа может достигать 70%. Есть и другой метод: оцените, во что обойдутся ремонтные работы по приведению дома в надлежащее состояние.

После оценки физического износа следует оценить функциональную амортизацию. В отличие от износа вследствие длительной эксплуатации функциональная амортизация подразумевает снижение стоимости вследствие морального устаревания стенных покрытий, архитектурного плана, систем электропроводки, цветовых решений, дизайна и т. д. Физически дом может быть в прекрасном состоянии, но его моральный износ уже начинает отвращать потенциальных жильцов и покупателей.

    Внешняя амортизация связана с тем, что сегодняшний способ использования данного объекта уже не является наиболее выгодным. Предположим, что вы нашли хорошо сохранившееся жилое здание в районе, который превратился в преимущественно коммерческий. Зонирование района изменилось. Более чем вероятно, что основную часть стоимости объекта теперь составляет стоимость земельного участка. Если кто-либо купит «здание», он тут же снесет его и построит на этом месте новый торговый или офисный центр. Подобный же принцип применим и в тех случаях, когда район становится все более престижным и хорошие дома с тремя спальнями и двумя ванными комнатами площадью 2 тыс. кв. футов сносятся, а на их месте строятся дома площадью 6 тыс. кв. футов стоимостью 2 млн долларов и выше.

    Экономически устаревшая недвижимость именуется недвижимостью «под снос». Но помните, что термин «под снос» может подразумевать как ветхое строение, так и хорошо сохранившееся здание. Когда вы покупаете недвижимость «под снос», платите только за земельный участок за вычетом расходов на снос здания и вывоз строительного мусора.

    Стоимость земельного участка

    Чтобы оценить стоимость земельного участка, найдите пустой схожий участок, проданный в последнее время, либо аналогичный участок, купленный вместе со зданием «под снос». Оценивая схожие участки, сравнивайте их характерные особенности, такие как размер, границы, общий вид, топографию, законодательные нормы, относящиеся к использованию этих участков, нормы подразделения и прочие особенности, на которые обычно обращают внимание покупатели.

    Рыночная стоимость, оцененная методом сравнительных затрат

    Как можно видеть из формы оценки, приведенной на рис. 14.1, расчет рыночной стоимости состоит из трех шагов. Первый шаг — это оценка затрат на возведение нового здания, аналогичного имеющемуся. Второй шаг — определение износа в денежном выражении и вычет этой цифры из суммы затрат. Третий шаг — к полученному результату приплюсовывается стоимость земельного участка. Поскольку все три необходимые цифры можно оценить лишь приблизительно, данный подход не дает определенного ответа на вопрос о фактической стоимости объекта. Но эта методика помогает определить рыночные тенденции, а также дает проверочную цифру, которую можно сравнить с цифрами, полученными методом сравнительных продаж и методом сравнительного дохода.

    Метод сравнительных доходов (МСР)

    Сразу под разделом «Метод сравнительных затрат» оценочной формы (рис. 14.1) находится раздел «Метод сравнительных доходов». Данный подход основан на технике оценки, именуемой мультипликатором суммарной ренты (МСР).

    Чтобы рассчитать рыночную стоимость при помощи МСР, вы должны узнать суммарный уровень месячной арендной платы и цену продажи аналогичных зданий. Допустим, что вы собрали сведения о трех зданиях, сдающихся в аренду. Первое здание расположено по адресу: 214 Джексон, суммарная ежемесячная рента составляет 1 250 долларов, цена продажи — 220 тыс. долларов. Второе здание находится по адресу 312 Линкольн, суммарная ежемесячная рента составляет 1 350 долларов, цена продажи — 247 тыс. долларов. Третье здание расположено по адресу 107 Адамс, суммарная ежемесячная рента равна 1 175 долларов, цена продажи — 210 тыс. долларов. Теперь вы можете подсчитать МСР для каждого из этих объектов:

    МСР = Цена продажи / Ежемесячная рента

    Объект

    Цена продажи, тыс. $

    Ежемесячная рента, тыс. $

    МСР

    214 Джексон

    ÷ 1 250

    = 176

    312 Линкольн

    ÷ 1 350

    = 183

    107 Адамс

    ÷ 1 175

    = 179

    Если дом, который вы оцениваете, приносит ежемесячную ренту в 1 125 долларов, рассчитайте «вилку» его стоимости следующим образом:

    «Вилка» стоимости дома, который вы оцениваете

    МСР

    Ежемесячная рента, $

    Стоимость, тыс. $

    × 1,125

    = 215,600

    × 1,125

    = 224,175

    × 1,125

    = 219,275

    Таким образом, стоимость вашего объекта находится в пределах от 215 600 до 224 175 долларов.

    Поскольку метод МСР не учитывает прямо всевозможные уступки, характерные особенности объектов, их месторасположение, уровень эксплуатационных расходов, это всего лишь техника грубой оценки рыночной стоимости. Но многие инвесторы используют эту методику для получения базовой цифры, от которой можно будет отталкиваться при проведении дальнейшего анализа. Подобно методу сравнительных продаж метод МСР лучше всего работает в тех случаях, когда сравниваются близко расположенные сходные объекты.

    Цифры МСР, приведенные в данном примере, не обязательно соответствуют значениям МСР для вашего города. Даже в одном городе эти цифры могут очень различаться от района к району. В Сан-Диего значение РСМ для особняков в районе Ла Джолла превышает 400, в Клермонте оно находится в пределах от 250 до 400, в Нэшнл Сити значение МСР не превышает 200. Даже в пределах одного района МСР для особняков выше, чем для кондоминиумов. Как и при любом другом способе оценки, пользуйтесь данными по тому району, в котором располагается оцениваемый объект.

      Согласование оценок

      После проведения оценки объекта всеми тремя методами вы должны проанализировать полученные результаты в зависимости от того, как намереваетесь использовать данный объект. Как мы уже отмечали, для оценки особняков на одну семью лучше всего подходит метод сравнительных продаж. Но для недвижимости, которую вы намереваетесь использовать для получения дохода, методы сравнительных продаж и сравнительного дохода несколько отличаются от описанных ранее (хотя базовые принципы остаются неизменными).

      Оценка доходной (коммерческой) недвижимости

      Чтобы вкратце проиллюстрировать методику оценки доходной недвижимости, рассмотрим в качестве примера многоквартирный комплекс Королевская Терраса. В комплекс входят 38 квартир площадью 550 кв. футов каждая. Здание находится в городе Мидлтон, штат Айова, — относительно недорогом районе Среднего запада со стабильной экономикой и стабильной нехваткой рабочих мест, доходов и населения.

      Изучив все характерные особенности и местоположение Королевской Террасы, вы подыскали в этом районе два схожих объекта, которые были проданы в течение прошедших шести месяцев. Вот краткое описание этих объектов.

      2735 Клен (Сравнение № 1)

      25-летнее здание содержит 33 квартиры. Внутри здание выглядит более потрепанным, чем Королевская Терраса, но по общему состоянию и конструкции эти объекты достаточно схожи. Впрочем, есть один существенный недостаток: Клен расположен рядом с новой средней школой. В настоящее время квартиры сдаются за 285 долларов в месяц. Площадь каждой квартиры — 525 кв. футов. Судя по информации, полученной от менеджера здания, процент свободных квартир стабильно держится на отметке 4%, а эксплуатационные расходы составляют 52% арендной платы. Из архивных документов и разговоров вы узнали, что здание было продано с первоначальным взносом 20% и залоговым кредитом на 25 лет под 7% годовых. Цена продажи составила 506 700 долларов.

      1460 Вяз (Сравнение № 2)

      Зданию 16 лет. 40 квартир. Конструкция более совершенна, чем у Королевской Террасы, а само здание находится в двух кварталах от парка, где есть теннисные корты, бассейн и площадка для гольфа на девять лунок. Сегодня квартиры сдаются за 315 долларов в месяц, и площадь каждой квартиры — 550 кв. футов. Пустует в среднем 4% квартир, а эксплуатационные расходы составляют 49% от суммы арендной платы. Архивные данные сообщают, что покупка здания финансировалась с ОКС, равным 80%, на 30 лет под 6,75% годовых. Цена продажи составила 772 400 долларов.

      Кроме сбора этих данных вы проконсультировались у Marshall and Swift и узнали, что строительство подобного здания обойдется сегодня в 72 долларов за один кв. фут.

      У бухгалтера Королевской Террасы вы получили информацию о доходах и расходах за календарный год до 31 декабря прошлого года.

      МСР

      Техника МСР используется для оценки доходной недвижимости примерно таким же образом, как и для оценки домов, сдаваемых в аренду, и квартир, входящих в кондоминиумы. Выбрав объекты для сравнения, вы определяете мультипликатор суммарного дохода. Затем умножаете эту цифру на сумму потенциального дохода, который вы ожидаете получать от своего объекта. Разница в том, что для оценки домов, сдаваемых в аренду, и квартир, входящих в кондоминиумы, вы рассчитываете мультипликатор на базе ежемесячной ренты, а для многоквартирных домов — на базе ежегодного дохода. Заметьте, что в нашем примере объекты, выбранные нами для сравнения, имеют МСР, равный 4,49 (506 700/112 860) и 5,10 (772 400/151 20). Если вы решите установить для Королевской Террасы значение МСР, равное 4,75, стоимость вашего объекта составит:

      4,75 × $134 520 = $638 970.

      Техника МСР широко используется в отдельных областях для оценки некоторых типов многоквартирных зданий. Но в целом покупатели не придают этой технике такого же значения, как методу прямой капитализации дохода. Если только сравниваемые объекты не являются полностью аналогичными, техника МСР не дает достаточно надежного результата оценки. Кроме того, покупатели редко используют МСР для оценки стоимости офисных зданий, торговых центров и других типов доходной недвижимости. Вследствие широкого разброса условий аренды и особенностей различных объектов метод МСР не учитывает многих важных факторов. Тем не менее МСР — это один из инструментов оценки, который неплохо работает в некоторых конкретных обстоятельствах.

      Капитализация дохода

      Еще один способ оценки многоквартирных (и не только) домов — это метод прямой капитализации дохода. Вспомните формулу, которую мы уже приводили:

      С = ЧОД/Н,

      где С — это стоимость объекта, ЧОД — чистый операционный доход, а Н — норма капитализации, которую обычно требуют владельцы аналогичной доходной недвижимости.

      Таким образом, если чистый операционный доход, который должна приносить Королевская Терраса, будет составлять 63 174 долларов при норме капитализации, равной 0,096, стоимость объекта можно вычислить по формуле:

      С = 63 174/0,096, С = $658 062.

      Конечно, мы оставили без ответа вопрос: «Из каких соображений рассчитывается чистый операционный доход и норма капитализации?». Сейчас рассмотрим этот вопрос более подробно.

      ЧОД

      Инвесторы рассчитывают ЧОД как ежегодный ожидаемый доход от сдачи недвижимости в аренду минус потери на пустующих квартирах, эксплуатационные расходы, налоги на недвижимость и страховые выплаты.

      Однако, как и в примере с Королевской Террасой, многие непрофессиональные инвесторы (а также многие бухгалтеры) не знают, каким образом следует рассчитывать ЧОД для целей капитализации дохода.

      Кроме того, многие искушенные владельцы доходной недвижимости переоценивают свои арендные доходы и недооценивают потери за счет пустующих квартир и эксплуатационных расходов. Оперируя искаженными цифрами доходов и расходов, они пытаются убедить покупателей в том, что их собственность стоит дороже, чем это есть на самом деле.

      Таким образом, покупая недвижимость у профессионала или у любителя, будьте одинаково начеку. Никогда не принимайте на веру те цифры, которые вам предлагают. Вместо этого рассчитайте ЧОД самостоятельно, опираясь на собственные исследования и знание рынка.

      Сейчас мы попробуем реконструировать отчет о доходах и расходах, представленный владельцем Королевской Террасы (таблицы 14.2 и 14.3). Подобная реконструкция должна точнее определить чистый операционный доход, который можно ожидать от этого объекта в будущем году при условии компетентного управления.

      Реконструкция дохода. Прежде всего заметьте, что для подсчета валового дохода мы использовали среднерыночный уровень арендной платы и среднерыночный процент вакансий (пустующих квартир). Эти цифры могут не совпадать с фактическими цифрами для каждого конкретного объекта. Чтобы найти наиболее приемлемые показатели арендных доходов и вакансий, рассмотрите соответствующие показатели для аналогичных объектов, расположенных в интересующем вас районе. Проанализируйте текущее состояние рынка. Пересчитав предполагаемый доход, займитесь анализом расходов.

      Менеджмент и . В отчете, представленном владельцем, не учитываются расходы на менеджмент и рекламу. Владелец сам управляет своим зданием, и, поскольку арендная плата сравнительно невысока, сообщения о наличии свободных квартир распространяются преимущественно «из уст в уста». Однако новому владельцу следует предусмотреть расходы как на профессиональный менеджмент, так и на рекламу.

      Фактическая сумма арендной платы4, тыс. $

       

      Расходы

         

      Страховка (трехлетний полис), тыс. $

       

      Налог на недвижимость (выплачен 8/2/86 за 1985 год), тыс. $

       

      Зарплата смотрителя, тыс. $

       

      Газ и электроэнергия, тыс. $

       

      Вода и канализация, тыс. $

       

      Вывоз мусора, тыс. $

       

      Ремонт и содержание, тыс. $

       

      Проценты по закладной, тыс. $

       

      Амортизация, тыс. $

      Чистый доход, тыс. $

       

      Страховые выплаты и налоги на недвижимость. Владелец преувеличил свои расходы по страховке, поскольку в годовом отчете указал сумму выплат сразу за три года. Поэтому данная сумма должна быть уменьшена в три раза — с 19 200 до 6 400 долларов. Нам также пришлось пересмотреть сумму налога. Во-первых, новая продажная цена объекта наверняка возрастет, и это повлечет за собой возрастание налоговых выплат.

      Валовой потенциальный доход (38 × 12 × $295), тыс. $

      Потери на пустующих квартирах / 4%, тыс. $

      Действительный валовой доход (123,120), тыс. $

      Расходы5, тыс. $

       

      Менеджмент (0), тыс. $

      (0), тыс. $

      Страховка (19,200), тыс. $

      Налог на недвижимость (3,682), тыс. $

      Зарплата смотрителя (12,000), тыс. $

      Газ и электроэнергия (16,590), тыс. $

      Вода и канализация (3,200), тыс. $

      Вывоз мусора (1,847), тыс. $

      Ремонт и содержание (4,383), тыс. $

      Прочие расходы, тыс. $

      Суммарные расходы, тыс. $

      Чистый операционный доход, тыс. $

      В этом городе оценщики обычно опираются на данные предыдущих оценок, но если сделка должна пройти регистрацию в округе, производится переоценка. Кроме того, совет округа значительно повысил ставку налогообложения, поэтому в следующем году пришлось бы платить более высокий налог даже без переоценки.

      Коммунальные услуги, уборка и т. д. Что касается коммунальных услуг и вывоза мусора, вы должны связаться с компаниями, предоставляющими эти услуги. Но основе их данных вы сможете рассчитать свои расходы на следующий год. Зарплата смотрителя подверглась сокращению вследствие того, что некоторые из его обязанностей лягут на фирму, которая будет осуществлять управление зданием.

      В свое время владелец здания самостоятельно производил некоторые ремонтные работы. Поскольку новый покупатель приобретает Королевскую Террасу в качестве объекта инвестиций, а не объекта личной занятости, эту статью расходов следует значительно увеличить.

      Ремонт и содержание. Владельцы недвижимости обычно недооценивают расходы, связанные с содержанием здания и заменой изношенных элементов (ковровые покрытия, крыша, бытовые приборы и т. д.). Поэтому мы увеличили эту статью расходов до более объективного уровня.

      Прочие расходы. Заметьте, что в последнем пункте мы добавили 2 тыс. долларов на прочие расходы. Этот пункт включает в себя затраты на судебные издержки, уборку помещений, покупку отделочных материалов (краска, обои) и т. д. Но мы не включили в список расходов проценты по закладной и амортизацию. Хотя эти расходы и неизбежны, их не учитывают при расчете чистого операционного дохода.

      ЧОД. После реконструкции всех доходов и расходов можно видеть, что чистый операционный доход от Королевской Террасы на следующий год ожидается в сумме 63 174 долларов.

      Определение нормы капитализации

      Обычно инвесторы и оценщики определяют нормы капитализации по среднерыночному уровню. Например, чтобы определить норму капитализации для Королевской Террасы, можно подсчитать эту норму для объектов Клен и Вяз (таблица 14.4). Для Клена, который находится в несколько худшем состоянии (на пять лет старше, более изношен и располагается рядом с автомагистралью), покупатель установил норму капитализации 9,8%. Объект Вяз (лучшее месторасположение, меньший возраст и финансирование под 6,75% годовых) получил норму 9,2%. Учитывая эти факты, какую норму капитализации следует установить для Королевской Террасы?

      Во-первых, мы видим, что это значение, вероятнее всего, будет лежать в пределах от 0,092 до 0,098. Причина состоит в том, что инвесторы, при прочих равных условиях, предпочитают более новые здания. Они полагают, что новое здание подвержено меньшему количеству рисков, чем старое. Инвесторы также считают, что новое здание будет дольше приносить доход и представит больше возможностей для повышения арендной платы. Поскольку Королевская Терраса по своим параметрам находится между Кленом и Вязом, ее норма капитализации также должна представлять собой нечто среднее.

      Теперь, продолжая наш анализ, мы должны определить, к чему ближе находится Королевская Терраса — к Вязу или Клену?

      Сравнение

      ЧОД, тыс. $

      Цена продажи, тыс. $

      Норма капитализации, тыс. $

      2735 Клен

      1460 Вяз

      Королевская Терраса

      ?

      ?

      Взвесив и рассмотрев все совпадения и различия, какую норму капитализации мы выберем? Нам нужна конкретная цифра.

      Как насчет 0,096? Как и любое решение, связанное с оценкой стоимости, выбор нормы капитализации определяется не только фактами, но и заключениями, которые мы делаем на основе этих фактов. Помните, что не существует двух одинаковых объектов, двух одинаковых покупателей и ни один человек не владеет полной рыночной информацией. Здесь мы предположили, что Королевская Терраса все-таки ближе к Клену. Кроме того, финансирование нашей сделки будет производиться, скорее всего, под 7%, а не под 6,75% годовых. Поэтому мы в итоге останавливаем свой выбор на цифре 0,096.

      Метод прямой капитализации

      Заключительный шаг данного метода оценки состоит в том, чтобы обратить ЧОД в сумму капитала. В нашем примере мы выполняем этот шаг путем деления 63 174 доллара на 0,096. В итоге рыночная стоимость объекта, оцененная методом капитализации дохода, составит:

      С = $63 174/0,096, С = $658 062.

      Метод сравнительных продаж

      При покупке жилых комплексов, офисных зданий или торговых центров многие инвесторы целиком полагаются на метод капитализации дохода. Тем не менее им стоит использовать и другие методы сравнительной оценки хотя бы для того, чтобы подкрепить цифру, полученную методом капитализации дохода. Можно, например, воспользоваться сравнительной стоимостью одной квартиры или одного квадратного фута жилплощади, как это показано в табл. 14.5.

      Особенности

      2735 Клен

      1460 Вяз

      Королевская Терраса

      Физическое состояние

      Немного хуже

      Немного лучше

      Среднее

      Возраст, лет

      Месторасположение

      Оживленное уличное движение

      Рядом парк

      Среднее

      Финансирование

      80% ОКС
      7% 25 лет

      80% ОКС
      6,75% 30 лет

       

      Цена продажи, тыс. $

      ?

      Кол-во квартир

      Кол-во комнат

      Общая жилая площадь, кв. футов

      17 235

      22 000

      20 900

      Стоимость одной квартиры, тыс. $

      Стоимость одного кв. фута, тыс. $

      Исходя из данных таблицы 14.5, мы можем оценить рыночную стоимость Королевской Террасы:

      38 × $16 800 = $638 400,

      20 900 × $31,50 = $658 350.

      Как видим, оценка стоимости по методу сравнительных продаж подкрепляет оценку, полученную методом прямой капитализации. Конечно, ни один способ оценки не дает абсолютно точного ответа. Инвесторы опираются на разные факты и делают на их основе разные заключения. Но тщательный анализ с применением различных методов оценки поможет вам принять правильное решение.

      Метод сравнительных затрат

      Как видно из таблицы 14.6, метод сравнительных затрат дает оценку стоимости объекта в сумме 922 252 долларов.

      Затраты на возведение нового здания
      (20 900 кв. футов × $72), тыс. $

      1 504,800

      Амортизация

       

      Физическая, тыс. $

      Функциональная, тыс. $

      Экономическая, тыс. $

      Стоимость за вычетом амортизации, тыс. $

      Стоимость земельного участка, тыс. $

      Рыночная стоимость, тыс. $

      Данный подход показывает существенно более высокую рыночную стоимость. Почему? Потому что в Мидлтоне отсутствует динамично развивающаяся экономика. Расходы на строительство (которые определяются общенациональными ценами на стройматериалы) растут быстрее, нежели стоимость недвижимости в Мидлтоне.

      Поэтому инвестор, который приобретет Королевскую Террасу, может не опасаться чрезмерной конкуренции со стороны новостроек. Арендная плата в новых домах будет значительно выше (это же касается и стоимости новых домов).

      Таким образом, рыночный риск здесь сравнительно невелик. Кроме того, у инвестора есть возможность улучшить свою собственность и придать ей дополнительную ценность. Поскольку инвесторы не ожидают резкого взлета цен на недвижимость в Мидлтоне, они могут покупать объекты с более высокой нормой капитализации, увеличивая таким образом сумму денежных поступлений на один доллар инвестиций.

      В любом случае купленная по цене 650 тыс. долларов и ниже Королевская Терраса будет довольно удачной инвестицией. Но прежде чем делать предложение о покупке, инвестору следует подсчитать коэффициент окупаемости наличных инвестиций (ОНИ) и общую окупаемость инвестиций (ООИ) — с учетом амортизации и возможного роста цен на недвижимость.

      Коэффициент окупаемости наличных инвестиций

      С целью иллюстрации предположим, что вы приобрели Королевскую Террасу по цене 650 тыс. долларов. Чтобы совершить покупку, вы заплатили 120 тыс. долларов наличными (20%-ный первый взнос) и взяли кредит на сумму 520 тыс. долларов (80% ОКС) на 30 лет под 7% годовых. Чтобы подсчитать ваш доход до вычета налогов (ДДВН) за первый год, необходимо вычесть годовую выплату по закладной из ожидаемого чистого операционного дохода за первый год:

      ЧОД $63 174,

      Ежегодная выплата по закладной

      ($520,000 / 7%, 30 лет) $41 905,

      ДДВН = $21 269.

      Затем, чтобы подсчитать коэффициент окупаемости наличных инвестиций за первый год, следует ваш доход до вычета налогов (ДДВН) за первый год разделить на сумму наличных инвестиций 130 тыс. долларов:

      ОНИ = ДДВН/ сумма наличных инвестиций,

      ОНИ = $21 269/$130 000,

      ОНИ = 16,3%.

      Таким образом, если вы не ошиблись в своих исходных предположениях, ваш коэффициент окупаемости наличных инвестиций выглядит очень неплохо. Благодаря использованию кредита вы подняли коэффициент окупаемости с 9,6 до 16,3%. В условиях сегодняшнего рынка большинство инвесторов сочло бы коэффициент окупаемости наличных инвестиций 16,3% очень привлекательным.

      Общая окупаемость инвестиций

      Рассчитанный выше коэффициент окупаемости наличных инвестиций не учитывает дополнительные выгоды, которые вы могли бы получить за счет амортизации и повышения цен на недвижимость. Чтобы подсчитать общую окупаемость инвестиций, вы должны спроецировать ваш годовой ДДВН на весь предполагаемый срок владения данной собственностью (скажем, на пять лет) и подсчитать наличный доход, который вы получите по истечении этого срока в случае продажи собственности.

      Для иллюстрации предположим, что вследствие низкой экономической динамики Мидлтона ваш ДДВН будет расти со скоростью всего лишь 2% в год, и таким же будет рост цен на недвижимость. Через пять лет ваш остаток по закладной составит 488 343 доллара.

      Сейчас мы посмотрим на таблицы 14.7 и 14.8. Во-первых, мы видим, что 2%-ный рост дает вам наличный доход от продажи через пять лет в сумме 193 427 долларов. В таблице 14.7 показан также ваш доход без роста цен (пессимистичный вариант) и при 5%-ном росте цен (оптимистичный вариант).

      Используя программное обеспечение Excel (или ему подобное), вы сможете подсчитать общую окупаемость ваших инвестиций, как это показано в табл. 14.8.

      При разных темпах роста цен на недвижимость ваш ожидаемый коэффициент общей окупаемости инвестиций (ООИ) будет находиться в пределах от 17,78 до 31,67%.

      Конечно, табл. 14.8 представляет собой лишь упрощенный вариант подсчетов. Вы можете изменять параметры арендной платы, эксплуатационных расходов, процентов по закладной, условий кредитования, первого взноса и прочие параметры. Кроме того, вы можете подсчитать, насколько возрастет стоимость вашей недвижимости после ее усовершенствования и модернизации.

      Рост цен на недвижимость, %

      Цена продажи, тыс. $

      Минус 5%-ные затраты на осуществление продажи, тыс. $

      Минус остаток по закладной, тыс. $

      Чистый доход от продажи (до уплаты налогов), тыс. $

       

      Год 0

      Год 1

      Год 2

      Год 3

      Год 4

      Год 5

      ООИ

      ДДВН, тыс. $

         

      Нет роста цен, тыс. $

                 
       

      17,8%

      ДДВН, тыс. $

         

      2%-ный рост цен, тыс. $

                 
       

      23,86%

      ДДВН, тыс. $

         

      5%-ный рост цен, тыс. $

                 
       

      31,67%

      Перепробовав несколько сценариев анализа, вы можете просчитать все варианты — от самого неблагоприятного до самого удачного. Поскольку никто из нас не умеет предсказывать будущее с абсолютной точностью, знание возможных пределов не только поможет вам принимать наилучшие решения, но и позволит во всеоружии встретить времена, когда обстоятельства обернутся против вас.

      1FEMA (сокр. от Federal Emergency Management Agency) — Федеральное агентство по чрезвычайным обстоятельствам. — Примеч. пер.

      2 Стоимость сравниваемых объектов может зависеть от финансовых и прочих уступок, поэтому здесь необходимо делать соответствующие поправки. Поправки не нужны, если подобные уступки являются традиционными для данного района или легко идентифицируются, поскольку характерны для любых транзакций. Специальные поправки можно вносить, сравнивая финансовые условия, предлагаемые третьей стороной, не участвующей в данной сделке. Любая поправка не должна быть механическим пересчетом долларового эквивалента уступки, а должна исходить из предполагаемой реакции рынка на предоставление подобной уступки.

      3 ОКС (отношение кредит/стоимость) — процентное отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенного под этот заем имущества. — Примеч. пер.

      4 При почти 100%-ной занятости квартир.

      5 Данные владельца указаны в скобках. При оценке рыночной стоимости не учитываются проценты по закладной и амортизация.

      6 За основу приняты средние рыночные значения для аналогичных объектов.

      Версия для печати  

      Очень часто в жизни человека возникают обстоятельства, которые вынуждают его совершать сделки с собственной квартирой. Например, когда он переезжает в другой город или намеревается взять кредит. Нередко возникает желание обменять жилые апартаменты на более просторные. В этой связи возникает проблема оценки реальной стоимости объекта недвижимости. Многие задаются следующим вопросом: «Можно ли самостоятельно определить, за какую сумму продавать свои хоромы, чтобы не прогадать»? Однако лучше не экспериментировать и воспользоваться услугами профессионалов.

      У продавца квартиры есть выбор

      Увы, мало кто знает, как оценивают стоимость квартиры, в каких случаях без сторонней помощи не обойтись. В любом случае никто не хочет продешевить с жильем, и, конечно, практически ни у кого нет возможности ждать годами «хорошего» покупателя. Именно поэтому всегда нужно предлагать реальную цену.

      как оценщики оценивают недвижимость

      Безусловно, существует целый арсенал способов, посредством которых объективно определяется сумма сделки по отчуждению жилья.

      Если говорить о том, как оценивают стоимость квартиры риелторы или сотрудники компаний, которые занимаются определением стоимости объектов недвижимости на профессиональной основе, то следует подчеркнуть, что у каждого из них будет своя калькуляция.

      Важно помнить одно: цена жилых апартаментов зависит от целого ряда факторов, в том числе и от того, в каком настроении пребывают участники сделки в момент ее совершения.

      Определяем среднее арифметическое

      Вы вправе попытаться самостоятельно определить хотя бы приблизительную плату за свое жилье, даже если не имеете ни малейшего представления о том, как оценивают стоимость квартиры профи. Причем сделать это может каждый здравомыслящий человек.

      как оценщики оценивают недвижимость

      Вам нужно проштудировать базу объектов недвижимости, выставляемых на продажу. Выделите те квартиры, которые схожи с вашими по метражу, количеству комнат, удаленности от метро, этажности, возрасту дома, инфраструктуре. Теперь отметьте самое дешевое и самое дорогое жилье. После этого вычислите среднее арифметическое из указанных сумм – это и будет цена вашего жилья. При этом не забывайте о том, что практически все собственники слегка завышают стоимость квартиры, оставляя за собой право поторговаться с потенциальным покупателем.

      Поможет агентство недвижимости

      Можно поступить еще проще: позвонив в любое агентство недвижимости и представившись покупателем, вы всегда узнаете от агентов, на какую минимальную сумму придется раскошелиться человеку, приобретающему квартиру в том или ином районе.

      Факторы, которые влияют на стоимость апартаментов

      Хотите знать, как оценивают стоимость квартиры специалисты? Все не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Оценка недвижимости осуществляется при помощи анализа объекта по нескольким критериям, которые в конечном итоге и определяют его действительную стоимость.

      Рассмотрим их более детально.

      1) Месторасположение объекта недвижимости. Город риелторами условно делится на районы, к примеру, центральный, спальный, окраина.

      2) Площадь объекта недвижимости. Ни для кого не секрет, что чем больше квадратура жилья, тем дороже оно стоит.

      3) Наличие объектов инфраструктуры. Конечно же, если в непосредственной близости от дома находятся больница, детский сад или рынок, то за квартиру можно просить приличную цену.

      4) Наличие ремонта. Безусловно, обшарпанные стены или потрескавшийся кафель будут снижать стоимость жилья, однако если вы перед сделкой поклеите новые обои и сделаете легкий косметический ремонт, то смело можете поднимать цену, естественно, в разумных пределах.

      5) Этажность. Так уж повелось, что квартиры, находящиеся на первых и последних этажах, пользуются меньшим спросом у покупателей, поэтому и цена по сравнению с другими апартаментами будет ниже.

      Рекламные объявления в СМИ

      Оценка недвижимости производится при помощи еще одного незамысловатого способа. Какого? Все очень просто.

      Вы подаете рекламные объявления о продаже квартиры в местные газеты и указываете примерную цену, которую определили, исходя из вышеуказанных пунктов. После этого следите за тем, сколько желающих откликнулось на ваше предложение. Если звонков много, то это признак того, что вы указали немного заниженную цену, которую впоследствии можно несколько поднять. После этого вы вновь исполняете роль телефонного диспетчера и контролируете ситуацию. Однако следует отметить, что этот способ хорош для тех, кто никуда не торопится и имеет в запасе массу свободного времени. Не исключено, что только спустя год вам удастся с максимальной выгодой заключить сделку.

      Конечно же, если вы занятой человек и вам нужно срочно продать жилье, следует действовать по другой схеме, поскольку оценка стоимости недвижимости – это удел профессионалов. Сегодня на рынке существует огромное количество компаний, которые помогают в определении реальной стоимости жилья. Чтобы они сделали свою работу, вы должны представить им правоустанавливающие документы (разовое свидетельство) на квартиру, справку из БТИ (форма 11а).

      Еще раз подчеркнем, что рыночная оценка недвижимости может производиться экспертом по индивидуальной методике. Нужно помнить о том, что это весьма специфичная процедура, на конечный результат влияют разноплановые по своей природе критерии.

      Способы расчета стоимости квартиры, используемые профессионалами

      Следует отметить, что экспертная оценка стоимости объектов недвижимости происходит посредством трех способов расчета:

      1) Затратный. Он основывается на том, что цена апартаментов определяется исходя из размеров затрат, которые владелец понес при ремонте объекта недвижимости (транспортировка стройматериалов, их стоимость, заработная плата подрядчикам, налоги и прочее). Плюс к этому оценщик должен учесть уровень инфляции, амортизацию. Принимая во внимание данные факторы, он корректирует расчет.

      2) Доходный. Данный способ специально предназначен для объектов коммерческой недвижимости. Смысл его предельно прост. Цена помещения определяется исходя из размера потенциальной выгоды, которую получит новый собственник в будущем. Однако способ подходит исключительно для магазинов и торговых центров.

      3) Сравнительный. Этот метод считается у экспертов самым распространенным. В таком случае оценка стоимости объектов недвижимости определяется посредством сравнения с другими аналогичными предложениями о продаже квартир. Поскольку его использование не предполагает специальных познаний, данный метод обойдется вам не так уж и дорого.

      Заключая договор с конкретной компанией, занимающейся оценкой недвижимости на профессиональной основе, не будет лишним поинтересоваться, посредством какого метода они определяют стоимость апартаментов. Если вам не понравится тот или иной способ оценки, вы всегда сможете выбрать другого эксперта.

      Следует отметить, что кадастровая оценка недвижимости производится БТИ, и теперь именно от этого показателя будет зависеть размер налога на дома и квартиры.

      Оценка квартиры при ипотечном кредитовании

      Итак, вы планируете оформить ипотечный кредит, и сотрудники банка пошли вам навстречу в этом вопросе. Вы должны знать о том, что сразу же возникнет проблема определения реальной стоимости ваших квадратных метров. Безусловно, кредитное учреждение предложит своего оценщика, однако не торопитесь верить в то, что в своей работе он будет руководствоваться принципом непредвзятости.

      Естественно, велика вероятность того, что он намеренно завысит стоимость ваших будущих апартаментов. Именно поэтому выбирайте банковские учреждения, которые предоставляют клиентам право выбора оценщика или согласны провести несколько независимых экспертиз, чтобы цена жилья была действительно объективной. Кроме того, останавливаясь на той или иной программе ипотечного кредитования, вы должны заранее просчитать ликвидационную стоимость жилья. Другими словами, необходимо ответить на вопрос о том, сколько будет стоить ваша квартира, если ее придется продавать в максимально сжатые сроки. Учтите тот факт, что рыночная стоимость жилья примерно на 30% выше ликвидационной.

      Заключение

      Вышеописанные рекомендации помогут вам произвести оценку своими силами, тем самым вы сэкономите семейный бюджет. Однако помните, что в некоторых случаях без помощи специалистов вам не обойтись.

      Профессия оценщика недвижимости на сегодняшний день является очень популярной и весьма успешной. Кроме престижа и успеха эта профессия также очень высоко оплачивается, ввиду большой ответственности, которая ложится на плечи каждого из её представителей.

      Как прогнозируют эксперты, профессия оценщика останется такой же прибыльной ещё как минимум ближайшие 15 или даже 20 лет.

      Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
       
      Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

      Давайте разберёмся с тем, что стало причиной популярности профессии, а главное, какие права и обязанности обязаны нести эти специалисты. Конечно, это обсуждение не обойдётся без сравнения плюсов и минусов обсуждаемый нами специальности.

      Профессия оценщик недвижимости – кто это такой?

      Оценщик недвижимости – это лицо, которое, по общим правилам, производит оценку различных объектов собственности клиентов.

      К этим объектам относятся объекты купли-продажи, недвижимое имущество, квартиры, коммерческие постройки и так далее.

      Кроме того, эти лица обязаны проводить экспертизу и составлять соответствующее заключение по проведённой оценке.

      Эксперт по оценке ущерба от залива квартиры – отличия, особенности

      Многие путают понятие оценщика недвижимости и независимого эксперта по оценке ущерба квартир. Эксперт по оценке ущерба квартиры – это лицо, которое также обязано оценивать недвижимость, однако, пострадавшее от каких-либо факторов, данном случае, от залива.

      То есть, в одном случае, независимый эксперт по оценке недвижимости оценивает недвижимость, в том виде, в котором она находится на данный момент, а другое, проводит оценку по факту порчи недвижимого имущества. В этом и состоит главное отличие этих экспертов.

      Однако, способы и методы оценки, которыми пользуются оба этих лица, ничем не отличаются друг от друга.

      Кроме того, к оценщикам недвижимости предъявляются определённые требования. Давайте рассмотрим основные из них.

      Во-первых, он должен обладать высшем образованием, желательно профильным, или иметь диплом, который свидетельствует об окончании специализированных курсов.

      Также, оценщик должен проработать в оценочной сфере в качестве помощника некоторое время.

      Этот гражданин должен обладать знаниями работы с персональным компьютером.

      Также необходимо наличие членства в обществе оценщиков, и свидетельство, подтверждающее этот факт. Оценщик должен уметь самостоятельно составлять отчёты, а также, согласовывать их соответствующими аудиторами нескольких организаций.

      У работодателей, которые требуют на работу специалистов есть также дополнительные требования, которые могут предъявляются к специалистам. Нелишним будет наличие водительских прав, так как работы оценщика носит разрезной характер.

      Также, постоянно повышать уровень своей квалификации, а значит посещает профильные семинары курсы и тренинги.

      Некоторых оценщиков могут отправлять длительной командировки нужно быть к этому готова.

      Обязанности

      Оценщик недвижимости, это лицо, которое не только получает хорошие поощрения за свой труд, а также имеет ряд обязанностей. При этом все его обязанности ложатся тяжким бременем на плечи, и любое невыполнение этих обязанностей грозит тем, что профи будет не востребован.

      Очень важно постоянно повышать уровень своего профессионализма, а также, неукоснительно следовать основным правилам.

      Давайте ознакомимся с основными обязанностями специалиста по оценке недвижимости.

      Во-первых, оценщик недвижимости, прежде, чем составлять заключение должен собрать соответствующую информацию по недвижимости, а также её истории.

      Внимательность – это главное, чем должен руководствоваться специалист данной профессии.

      Вторая обязанность состоит в том, что оценщик должен оценивать имущество самостоятельно, без привлечения посторонней помощи.

      Третья обязанность состоит в том, чтобы не только взаимодействовать с клиентами в финансовых вопросах, а также оказывать им консультативную поддержку. Это связано с советами по поводу купли-продажи недвижимости, а также её дальнейшей эксплуатации.

      Последнее, закреплённое правило сводится к тому, что по факту проведения всех работ оценщик обязан составить отчёт, который в полной мере должен отражать результат произведённых работ.

      Что делает?

      На государственном оценщике по недвижимости лежат множество обязанностей, как вы уже успели убедиться.

      Давайте рассмотрим, в каких сферах могут понадобиться услуги оценщика недвижимости.

      Вот только короткий перечень:

      1. Во-первых, это купля-продажа недвижимости. При составлении данной сделки, может пригодиться опыт данного специалиста.
      2. Если граждане собираются взять ипотеку, и рассматриваемая недвижимость является не новостройкой, также пригодятся услуги оценщика.
      3. Услуги также нужны в судебных спорах, при выплате налогов, при осуществлении процедуры приватизации, при передаче недвижимости по договору дарения и так далее.

      Цена услуги

      Сколько стоят услуги оценщика недвижимости? Многие не решаются пользоваться услугами оценщика недвижимости , стоимость работы якобы высокая.

      Вопреки расхожему мнению, цена услуг оценщика недвижимости такая, что ее может заплатить любой гражданин нашей страны.

      Тем более, что нередко проведение подобных экспертиз помогает сэкономить деньги. Давайте рассмотрим среднюю стоимость данных услуг по стране.

      Если речь идёт о жилой недвижимости, то цена услуги оценщика квартиры составит от двух с половиной до 5000 руб., а если речь идёт о более крупной недвижимости, такой как дом, или жилой коттедж, то здесь стоимость оценки будет начинаться от 6000 руб. и выше.

      Если речь идёт о земельном участке то до 20 соток стоимость услуг будет равна 3 или 4000 руб., чем больше величина участка, тем выше стоимость его оценки. Если речь идёт про торговые, складские, или иные коммерческие помещения, то стоимость их оценки будет значительно выше и в средней полосе России начинается от 15.000 руб.

      Где найти специалиста?

      Найти независимого оценщика недвижимости не составит труда.

      Многие из них выкладывают объявления в соответствующих газетах, и на сайтах, другие же, организовывают целые фирмы, которые помогают людям произвести оценку.

      Если вы занимаетесь продажей или покупкой квартиры через риелтора, то наверняка, прежде чем осуществить эту сделку, ваш риэлтор посоветует вам услуги такого узкого специалиста.

      Вашу недвижимость оценят государственные кадастровые оценщики.

      Реестр

      С недавних пор, а именно с 2015 г. на территории нашей страны появился независимый реестр оценщиков недвижимого имущества. Он необходим для того, чтобы граждане могли с лёгкостью отыскать в своем регионе соответствующего специалиста, а также, найти его контакты.

      Кроме того, если вы уже нашли оценщика, то вы можете проверить информацию о нём в данном реестре. Если гражданин числится в нём, это значит, что он действительно является квалифицированным специалистом и может вам оказать грамотную профессиональную помощь.

      Реестр составлен таким образом, что сначала в нём идёт наименование региона, а затем, название фирмы или предприятия, где осуществляет деятельность данный оценщик.

      Далее должен быть указан руководитель, который руководит предприятием. Также, наименование юридического адреса нахождения предприятия, и сертификат, на основании которого действует этот специалист.

      Электронный справочник

      Электронный справочник оценщика – это новое понятие в оценочной деятельности.

      Разберёмся с тем, что представляет собой данное понятие.

      Этот справочник должен содержать основную информацию о таких параметрах, как ценообразование, факторы, а также отражает ситуацию на имеющемся рынке различных объектов недвижимого имущества.

      Оценщику недвижимости все эти данные необходимы, ведь он узкий специалист, ввиду того, что именно они влияют на конечную стоимость, которую указывают в отчете. Зачастую, на поиск необходимой информации оценщик тратит много времени, а справочник помогает сэкономить его.

      Идея проекта, который сейчас находится в разработке, состоит в том, что вы допускаетесь в базу, которая будет работать ежедневно, и подсоединиться к ней можно посредством сети Интернет.

      Все параметры, касающиеся оценки недвижимости экспертом и сопутствующих факторов, имеющиеся в доступе упростят работу специалиста, помогут многим людям.

      Справочник ежедневно обновляется, чтобы предоставлять гражданам только самую актуальную информацию по теме. Скачать справочник оценщика недвижимости можно здесь.

      Аккредитованные Сбербанком

      Сбербанк Российской Федерации давно стал искать оценщиков-партнёров для того, чтобы работать с корпоративными заемщиками.

      Так, в соответствии с пунктами правил порядка сотрудничества со Сбербанком России, существует ряд правил, на основании которых взаимодействуют оценщики-партнёры с банком.

      Банк предлагает работу всем оценочным компаниям, для того, чтобы сформировать собственные реестры, и тем самым, увеличивать количество клиентов, и помогать друг другу увеличивать их базу.

      Правда, Сбербанк предоставляет ряд требований к таким узким специалистом.

      Во-первых, статус должен быть подтверждённым, а также, данные компании должны иметь опыт работы на рынке не менее трёх лет. Кроме того, вся работа компании должна быть проведена через Сберегательный банк Российской Федерации.

      Сколько зарабатывает профессионал?

      Многих волнует вопрос, сколько зарабатывает оценщик недвижимости. Кто-то хочет также посвятить свою жизнь этой профессии, и вопрос финансового благополучия очень волнует таких людей.

      Так, в среднем по России зарплата для такого эксперта составляет от 50.000 руб. Молодые специалисты, которые являются выпускниками финансовых факультетов, очень заинтересованы в этой сфере.

      Да и согласитесь, оплата труда оценщика на сегодняшний день достаточно высока, даже для совсем начинающего, молодого специалиста.

      Как стать оценщиком недвижимости?

      Как стать оценщиком недвижимости в России?

      Чтобы стать оценщиком недвижимости вам для начала необходимо получить соответствующее образование.

      Профессию оценщика недвижимости можно получить как в высшем учебном заведении, так и пройти соответствующие курсы или семинары.

      Подтверждением вашего образования должен стать диплом.

      Также, вам необходимо проработать помощником в какой-либо организации.

      У вас должен быть опыт работы для того, чтобы самостоятельно осуществлять деятельность оценщика.

      Также, вы должны самостоятельно составить несколько документов решений об оценке и резюме, чтобы показывать их своем портфолио. Это стандартный стартовый набор для тех, кто мечтает стать оценщиком.

      Теперь вам известно, какие права и обязанности лежат на оценщике недвижимости. Теперь вы можете самостоятельно решить, хотите ли вы внедриться в эту профессию, или вас она перестала устраивать.

      Так или иначе, на сегодняшний день, эта профессия очень актуальна и является высокооплачиваемой, что немаловажно в условиях экономического кризиса в нашей стране.

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *