Договор купли продажи ипотека предварительный


Обращаясь за согласованием на выдачу ипотечного кредита в Сбербанк, клиенту нужно быть уверенным, что сделка по выбранной им жилплощади не сорвется. Для этого рекомендуется  заключать предварительный договор купли продажи квартиры, в Сбербанк ипотека будет оформляться относительно его основных пунктов.

Подобрав жилье и переговорив обо всех нюансах будущей сделки с продавцом, нужно понимать, что любые устные договоренности не имеют никакой силы. Уверенности, что квартиру не продадут раньше или не изменят требования относительно внесения за нее оплаты, нет. Юристы предлагают наиболее оптимальный вариант – заключение преддоговора.

Он выступает своеобразной гарантией, что в указанный срок одна сторона выплатит необходимую величину денег, а вторая – передаст свое право владения. При ипотеке данный контракт рекомендуется заключать, чтобы избежать проблем. Ведь после получения ответа от банка, у клиента есть ограниченное время на предоставление бумаг по купленному жилью. Если выбранный вариант «сорвется», потребуется срочно возобновлять поиски, что может привести и к срыву сделки по кредиту.

Нередко покупатель считает, что выплатив задаток, он может быть уверенным в покупке квартиры. Но данное действие выполняется на свой риск, так как преддоговор такой пункт не включает. Если же задаток оплачен, следует получить расписку и отметить это в контракте. Если продавец не выполнит свои обязательства и сделка не может быть выполнена, он обязан вернуть указанную сумму. Но, если покупатель не смог выполнить обязательства и договор потерял силу, деньги обратно он не получает.

Предварительный договор включает такие основные пункты:


Договор следует заключить согласно нормам закона и поставить подписи. Обе стороны несут ответственность за указанные обязательства. Он выступает основой для окончательного соглашения и выступает гарантией, что гражданин получит именно выбранную им квартиру.

К подаче заявления стоит переходить после того, как составлен предварительный договор купли продажи. В Сбербанк ипотека 2015г. предлагается по разным программам согласно условиям клиента. Отличаются они размерами кредита и ставками, а также типом жилья: новостройка, квартира «с рук», частный дом или кредит на строительство.

В среднем условия кредитования носят такой характер:

  • Размер: от 300 тыс. рублей.
  • Максимальный период для выполнения кредитных обязательств: до 30 лет.
  • Возможность выплатить долг по займу досрочно (при заблаговременно поданном соответствующем заявлении).
  • Первая выплата: 15%.

Содержание договора отличается суммой кредита и процентной ставкой, а также типом жилья

Ставка назначается индивидуально, согласно параметрам кредита и характеристикам доходов клиента: от 12,5%. Более низкий показатель могут получить зарплатные клиенты Сбербанка и лица, имеющие возможность обеспечить свой заем залогом. Размер ипотеки не может превышать стоимости выбранного жилья за вычетом 15%.

Для обращения в Сбербанк следует подготовить первичный пакет документов:

  • Паспорт.
  • Иной документ личности: заграничный биометрический или обычный паспорт, удостоверение, дающее право на вождение, военный билет, пенсионное и т.п.
  • Трудовая книжка или справка о наличие стажа нужной величины.
  • Справка НДФЛ-2 или иная с указанием размера дохода.
  • Прочие бумаги, показывающие дополнительные прибыли семьи.
  • Документы супруга (и), который выступает созаемщиком в обязательном порядке.
  • Дополнительные документы для получения льготных условий кредитования: справка о материнском капитале, удостоверение многодетной семьи, бумага о получении государственной субсидии и т.п.

При обращении для оформления договора понадобиться: паспорт, трудовая книжка, справка НДФЛ-2 и другие документы


Чтобы не возникло трудностей, в отделение стоит обратиться до подписания преддоговора и уточнить у менеджера правильность его составления. Обычно, Сбербанку необходима такая предварительная информация о недвижимости:

  • Оценочная стоимость. Необходимо заручиться отчетом эксперта, чтобы иметь на руках актуальные данные.
  • Информация обо всех лицах, имеющих право на часть жилья, в т.ч. прописанных в нем.
  • Бумага, что квартира не выступает залогом под любые кредитные обязательства.

Проверив основные пункты, позволяющие получить гарантию о «чистоте» сделки, Сбербанк согласовывает выбранное клиентом жилье.

До начала совершения сделки сотрудники Сбербанка проверяют верность заявленных данных по жилью

Заключив предварительный договор купли продажи для ипотеки в Сбербанк (образец можно запросить у юриста или нотариуса), стоит обезопасить себя еще дополнительными способами. В частности можно передать на хранение документы на жилье нотариусу или положить на сохранность в банковскую ячейку. При этом доступ будет предоставлен только обеим сторон одновременно, если оформить ячейку «для сделок с недвижимостью». Такой услугой часто пользуются риэлторы для крупных сделок, чтобы обезопасить себя и дать дополнительные гарантии клиентам.

Предварительный договор купли-продажи

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию покупки жилья, которое считается «обремененным». Это обозначает, что оно находится в залоге или на него уже оформлен ипотечный договор. При этом клиент обязан передать продавцу размер его задолженности в качестве аванса, что указывается в преддоговоре. Обычно, выполнить такое действие он сможет только после получения положительного ответа от Сбербанка на оформление ипотеки.

В предварительном контракте указываются дополнительные пункты: дата передачи аванса и дата уплаты обязательств продавца за квартиру своему финансовому учреждению. Эти пункты стоит согласовать со Сбербанком. Преддоговор важно заключить грамотно, заручившись поддержкой юристов, чтобы обезопасить себя от различных нюансов.

Если продавец своевременно не оплатить долги, переживать не стоит. С него можно в судебном порядке взыскать данную величину.

У клиента есть порядка 60 дней для заключения окончательного договора и уплаты первой части кредита.

Окончательный контракт оформляется с учетом нюансов преддоговора. Также в него включаются обязательные пункты по требованию Сбербанка. Их стоит получить у своего менеджера. Кроме данного документа, в Сбербанк потребуется передать иные бумаги по приобретаемому жилью:

  • Выписка из гос. реестра о смене права собственности.
  • Согласование от родственников продавца (супруги) на сделку.
  • Отказы лиц, которые имели долю в недвижимости.
  • Отчет эксперта, удостоверяющий стоимость квартиры.

Наряду с бумагами, клиент должен подтвердить наличие первого взноса. Если он выплатил аванс (залог) продавцу, следует предъявить копии: расписка, преддоговор, включающий данный пункт, приходный документ и т.п. В остальных случаях достаточно иметь указанную величину на расчетном счете и предъявить с него выписку.

Конечным пунктом завершения сделки выступает подписание ипотечного договора

После того, как стороны подписали предварительный договор купли продажи, в Сбербанк ипотека оформляется. Последним этапом выступает подписание ипотечного договора.

2016-08-13

Одним из центральных документов при оформлении ипотеки является договор купли-продажи, заключаемый между заемщиком-покупателем и продавцом-собственником. Однако основному документу сделки может предшествовать предварительный договор. Например, при покупке квартиры на вторичном рынке такое наблюдается весьма часто. Объяснений этому факту можно выделить два.

  1. Клиент нашел подходящий для него вариант квартиры, но сразу приобрести ее не может. Поскольку банку надо проанализировать объект, изучить отчет специалиста-оценщика, проверить юридическую прозрачность прав на владение квартирой и прочие подобные вещи. Все это может занять от одной до трех недель. А кто знает, может, через несколько дней у продавца появится другой покупатель, который предложит большую сумму. Чтобы этого не случилось, заемщик-покупатель идет на заключение предварительного договора.
  2. Клиент сам хочет продать заложенное недвижимое имущество. Однако для процедуры снятия обременения также могут потребоваться дни. Чтобы не потерять хорошего покупателя, предлагающего хорошую цену, на этот раз продавец сам выступает инициатором заключения предварительного договора купли-продажи.

Образец договора

Несмотря на то, что такой контракт не подлежит обязательной заверке нотариусом, сделать это все же желательно. Тем не менее даже без этого после подписания бумаги обеими сторонами предварительный договор обретает юридическую силу и становится документом. Основные банки РФ – Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, да и вообще почти любой банк, поддерживают заключение сделки на предварительном уровне. Сотрудники Сбербанка, к примеру, при заявлении на ипотеку всегда советуют клиентам заключать с продавцами предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости. В целом предварительный, письменно зафиксированный вариант сделки мало чем отличается от основного. Стандартный образец состоит из нескольких разделов (глав):

  • Раздел 1. Характеристика объекта договора (он же объект ипотеки). Все данные относительно квартиры / дома / другой недвижимости.
  • Раздел 2. Здесь указывается, какими средствами будет оплачена приобретаемая недвижимость.
  • Раздел 3. Особенности расчетов.
  • Раздел 4. Права и обязанности покупателя и продавца.
  • Раздел 5. Срок действия договора. Также здесь указываются какие-то особые моменты данной конкретной сделки, нестандартные условия.

ВАЖНО! При составлении и скреплении подписями данной бумаги покупателю следуют обратить внимание, главным образом, на чистоту прав собственности и владения, коими обладает продавец. Надо тщательно проверить всю документацию, доказывающую, что продавец – действительно полноправный владелец данной квартиры/дома. Что недвижимость не находится в долевом владении, что нет возможных наследников, что отсутствует скрытая прописка и что недвижимость нигде не заложена и не имеет обременений. А продавцу, в свою очередь, необходимо тщательно проверить платежеспособность покупателя и сроки, в которые тот обязуется оплатить покупку. Сбербанк для подобных моментов предлагает покупателю выписку, которую тот может предъявить продавцу в качестве доказательства, что денежные средства у него будут.

Договор купли-продажи начинается с указания места (населенный пункт) и времени его заключения, а затем идут личные данные обеих сторон (паспортные данные).

Начинается с заявления о приобретении покупателем такой-то недвижимости, находящейся по такому-то адресу за счет собственных средств и средств, полученных от такой-то кредитной организации. Кроме того, обязательно указывается документ, обосновывающий право собственности продавца на данное имущество. Затем перечисляются реквизиты (характеристика) недвижимости: данные технического и кадастрового паспортов, общая и жилая площадь, количество комнат с указанием площади каждой, этажность, рыночная и ликвидационная стоимость. Завершается раздел гарантиями продавца, что недвижимость «чиста» в плане залогов, налогов, коммунальных выплат. И что в ней не прописано ни одно лицо, не упомянутое в настоящем договоре как официальные жильцы данной квартиры/дома.


Здесь все, что касается денег. Указывается размер личных денежных средств покупателя и тех средств, которые он получил или должен получить от банка. Имеются в виду деньги, предназначенные для оплаты стоимости квартиры/дома. Указывается размер аванса, который покупатель заплатил продавцу. Это, кстати, является даже не стимулом, а скорее условием, благодаря которому и заключается предварительный договор. И это крайне важно для заемщика-покупателя, поскольку эти деньги уже погасили часть стоимости жилья. Следовательно, это повлияет на размер ипотеки, что в свою очередь определит другие ее критерии (процентная ставка, первоначальный взнос и т. д.). Условия самого ипотечного кредита также упоминаются в этом разделе. Сюда же вносятся сведения о том, что покупаемая недвижимая собственность нигде не заложена. Наконец, необходимо отразить реквизиты банка-кредитора и название населенного пункта, где находится недвижимость и заключается сделка.

Является больше дополнением ко второму разделу. Здесь записана окончательная цена данного жилья. Окончательная стоимость недвижимости – это один из ключевых критериев описываемого документа. Дело не только в покупателе. Продавец-то с полученных денег обязан будет заплатить государственный налог в 13%. Кстати, вернуть их себе (налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку) продавец потом сможет только в 2 случаях. Либо продавец владел жильем более 3 лет, либо цена этого жилья менее 1 млн рублей.

Четко обозначаются сроки всех выплат продавцу. Обычно это два этапа – задаток и последующее получение всей оставшейся суммы. Но в договоре купли-продажи подчеркивается, что полностью все деньги продавец получает только после того, как покупателю перейдут права собственности. Также продавец обязуется после получения всех денежных средств написать расписку с подтверждением сего факта. По-другому это называется «закладная об исполнении финансовых обязательств покупателем». Покупатель имеет полное право потребовать данный документ от продавца после передачи последнему всей суммы денег.

Обычно данный раздел состоит из трех пунктов. Стороны обязуются оформить договор в оговоренный и обоюдно согласованный срок. Покупатель обязуется передать продавцу поэтапно денежную сумму, равную выявленной стоимости жилья (сначала аванс, через некоторое время остальное). Продавец обязуется собрать перечень всех необходимых документов со своей стороны. Таков стандартный образец предварительного договора. Но ипотека – дело ответственное. Так, Сбербанк настаивает, чтобы в договоре (данный раздел) были указаны дополнительные обязательства сторон. Продавец должен сохранить недвижимость точно в таком состоянии, в каком оно было на момент его осмотра оценщиком.

Продавец после подписания договора не имеет права изменять количество собственников недвижимости или вообще передавать свое право собственности другому лицу (например, члену семьи). Продавец обязан передать недвижимое имущество в собственность покупателя после того, как настоящий договор будет подписан. Наконец, продавец обязан предъявить покупателю бумаги, в которых подтверждена полная оплата стоимости квартиры/дома. Но при этом продавец имеет право расторгнуть в одностороннем порядке заключенное соглашение, если покупатель не передал ему в установленный срок деньги. Покупатель также имеет право расторгнуть в одностороннем порядке договор и потребовать назад залог, если продавец в документах со своей стороны указал заведомо ложную информацию.

Здесь первым делом говорится о сроке действия предварительного договора. И о том, что к моменту его окончания стороны обязуются заключить основной договор. В числе особых условий могут быть упомянуты самые разные вещи. Например, погашение долга перед продавцом с использованием средств материнского капитала. Или распределение расходов между сторонами на государственную регистрацию договора. В конце отдельным пунктом идут заключительные положения, где заявлена юридическая сила договора. И говорится, что документ выполнен в 2 идентичных экземплярах (покупателю и продавцу).

Таков общий план договора купли-продажи, который заключают при взятии жилья в ипотеку. Порой некоторые разделы могут объединять. Например, раздел 2 и 3. Иногда банки могут предложить услуги своих специалистов в помощь для оформления этого договора. Так, сотрудники Сбербанка охотно консультируют потенциальных заемщиков обо всех тонкостях составления подобного документа. Возможно, потому, что Сбербанк активно поддерживает ипотечное кредитование на вторичном рынке жилья, где чаще всего возникает нужда в предварительном договоре. Сбербанк же поддерживает использование различных государственных поддержек (маткапитал, субсидии) для расчета с продавцом.

Данный материал повествует об основных моментах составления предварительного договора в сфере купли-продажи ипотечной недвижимости. Статья обязательно пригодится тем людям, которые используют для покупки жилой недвижимости средства маткапитала. Ведь здесь ожидание может затянуться на 2 месяца (работа ПФР). Предварительный договор – это, пожалуй, единственный надежный способ закрепить за собой продавца, предлагающего подходящей вариант.

Существует два вида договора купли-продажи недвижимости: предварительный, окончательный. Каждый имеет свои нюансы. Покупатель-клиент банка должен оплатить определенную сумму за покупку недвижимости – аванс. Перед этим банк должен рассмотреть заявку клиента на предоставление ипотечного кредита. Для этого необходим определенный пакет документов, предварительный договор.

После окончательного рассмотрения прошения покупка может быть законной, а предварительный контракт перезаключен. Теперь он будет окончательным. Заключение сделки обоих вариантов лучше оформить, прибегнув к услугам квалифицированного юриста. Так, клиент сможет быть уверенным, что соблюдаются все положенные законодательством нюансы оформления, требования выбранного банка.

Скачать образец

Такой формат контракта о купли-продажи — предварительный, необходим для оформления ипотеки. Дает возможность удостовериться банку, что недвижимость действительно приобретается.

Договор служит гарантией для сторон участвующих в сделке:

  • банк убеждается в реальности будущей покупки недвижимость. Деньги необходимы для приобретения конкретного жилья, здания, что гарантирует их возврат в случае неуплаты сумм;
  • покупатель недвижимости может быть спокоен в предстоящей сделке. Плюс это гарантия выдачи денег по прошению денег в заем;
  • продавец недвижимости может удостовериться в реальности действий, желания покупателя.

Сделка должна быть скреплена печатями. В противном случае бумага ничего не значит.


Договор купли-продажи недвижимости по ипотеке Сбербанка должен быть заполнен в соответствии с законодательной базой Российской Федерации.

Должны присутствовать следующие пункты:

  • данные личного плана. Паспорт, инициалы полные, подпись, прочее;
  • адреса клиента, продавца. Сюда же входит местоположение покупки;
  • документы, способные подтвердить права на собственность, возможности продать данное имущество;
  • предполагаемая дата полного расчета.

Предварительный контракт должен содержать подписи обоих сторон, печати, дату заключения. При оформлении в нотариальной конторе – печать, адрес адвоката. Прописываются в обязательном порядке обязательства сторон. Имея данный документ, шансы на получение ипотеки на недвижимость увеличиваются в несколько раз.

В 2018 году ввели новый образец предварительного договора по недвижимости. Состоит из частей, являющимися обязательными, неотъемлемыми:

  • стороны, участвующие в сделке должны быть указаны;
  • наличие гарантий продавца, подтверждение на право собственности;
  • конкретизировать наименование контракта;
  • полную стоимость приобретаемого объекта, документы способные подтвердить сумму;
  • обязательства сторон;
  • ответственность покупателя и продавца. Учет возможности отказа. Последствия за отказ продать, купить объект;
  • фиксация срока действия;
  • подтверждение правильности, реальности реквизитов сторон, заключающих сделку.

Во время оформления предварительного документа купли-продажи присутствуют обе стороны.

Рассмотрение схемы сделки купли-продажи жилья, документирования:

  • полная проверка предоставленного пакета документов. При наличии одного недочета, неимения одного документа сделка отменяется. Кредит выдан не будет;
  • наличие вексельной схемы. Это расписки о передачи, акты приема. Договор, заявление о наличии государственно регистрации;
  • пакет должен содержать необходимые документы, устанавливающие права обладания объектами. При наличии двух, более хозяев требуется разрешение владельцев. При отсутствии сделка расторгается;
  • справки ЕГРП, свидетельство регистрации прав.

Подписание контракта свидетельствует: предмет сделки является залоговым имуществом. Не соблюдение выплат, просрочки на два месяца приведут к действиям банка: объект забирается. Является естественным, не обсуждающее обязательство по договору. Покупатель недвижимости должен быть готов к такому развитию событий.

После одобрения банком заявки на ипотеку, предоставления надлежащих документов, потребуется время на проверку предоставленных пакетов документов. Дают два месяца на уплату первоначального взноса. Происходит заключение договора окончательного. В документе прописывается: сумма взносов помесячно, взнос первоначальный. Время, дата погашения ссуды.

При авансировании покупки недвижимости, окончательный контракт фиксирует действия покупателя, продавца. Каждое действие полностью прописывается, что дает возможность избежать проблем у участников процесса подписания.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • +7 (499) 404-01-39 — Москва и обл.;
  • +7 (812) 494-88-69 — Санкт-Петербург и обл.;
  • +7 (499) 404-01-39 — все регионы РФ.

В повседневной жизни часто встречаются случаи, когда возникает необходимость совершения сделок с недвижимостью, на которую не оформлено право собственности.

Законодатель допускает в сложившейся ситуации заключить заинтересованным сторонам предварительный договор на совершение сделки купли-продажи недвижимости.

В отдельных случаях он составляется на жилую площадь, приобретаемую по программе ипотечного кредитования.

Осуществление сделки купли-продажи с последующим заключением договора регламентируется статьей 454 Гражданского кодекса.

В ней изложен порядок осуществления процедуры, согласно которому одна сторона обязуется передать предмет сделки в собственность другой стороне.

Она обязуется принять предмет сделки, заплатив за него некую денежную сумму.

Ее размер должен быть согласован сторонами сделки в индивидуальном порядке.

По общепринятым правилам оформление сделки купли-продажи квартиры производится в несколько этапов.

В их число входит:

 Подписание предварительного договора о совершении сделки купли-продажи
 Заключение основного договора с дальнейшей передачей квартиры приобретаемому ее лицу
 Совершение полного взаиморасчета
 Подписание акта приема-передачи квартиры сторонами сделки
 Осуществление государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии, так называемом «Росреестре»
 Получение свидетельства права собственности

Если договор купли-продажи предусматривает оплату в счет ипотечного кредита, то покупатель обязан произвести оплату в оговоренный в нем срок.

Если квартира приобретается за счет ипотечного кредита, то осуществляется процедура ее оценивания с целью установления рыночной и ликвидной стоимости.

На основании акта оценки оформляется кредитный договор, заключаемый с банком-кредитором.

Для оформления кредитных средств, расходуемые для приобретения квартиры, требуется представление в банк ряда документов.

К ним относятся:

 Паспорт удостоверяющий личность покупателя
 Справка о доходах лица на которого оформляются кредитные средства по ипотеке
 Заключение независимого эксперта проводившего оценку стоимости квартиры
 Согласие второго супруга официальная бумага, подтверждающая согласие на получение кредита для приобретения квартиры

Банк-кредитор может также затребовать паспорт второго супруга, свидетельство о заключении брака.

Нужно иметь в виду, что перечень потребных документов в банках различен, поэтому следует заранее уточнить его в выдающем кредит банке.

Помимо перечисленных выше документов продавец квартиры должен предъявить правоустанавливающие акты на нее, свидетельство о праве собственности, выписку из домовой книги и ЕГРП.

Если в реализуемой квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи.

Под понятием «предварительный договор» подразумевается двухстороннее соглашение, устанавливающее взаимные обязательства о заключении в будущем основного договора.


Его содержание должно подтверждать передачу предмета сделки на условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.

Его заключение не влечет за собой передачу квартиры либо возникновение обязательств по ее передаче.

Обязательства сторон сделки купли-продажи должны обеспечиваться сообразно положениям статьи 359 ГК РФ поручительство третьих лиц, гарантией банка, залога.

При сделке купли-продажи в качестве гарантии выступает денежная сумма, которую покупатель отдает продавцу.

В отдельных случаях дополнительным обеспечением становится неустойка, которая оплачиваются не выполнившей свои обязательства стороной.

Если последует отказ от заключения основного договора, то ее размер может быть занижен сообразно предписаниям статьи 333 ГК РФ.

Во многих ситуациях на основании выше указанной статьи судебный орган не удовлетворяет требование истца о взыскании неустойки с продавца квартиры.

Как показывает судебная практика, неустойка предусматривается в целях покрытия возможных убытков одной из сторон сделки.

Стороны сделки наделены возможностью введения в предварительный договор определенных условий при достижении соглашения о продлении срока его действия.

При этом не требуется оформления дополнительного соглашения по истечению времени его действия.

Данная норма закреплена положениями статьи 421 гражданского права.

По большей части граждане стремятся оформить предварительный договор в нотариальном порядке с участием нотариуса.

Законодатель не ввел ограничение в его оформление, поэтому его не обязательно заверять у нотариуса.

Видео: ипотека, предварительный договор купли-продажи квартиры за счет кредитных средств

Но в тоже время нет оснований, запрещающих осуществление нотариальной заверки.

Предварительный договор приобретает законную силу вслед за его подписанием сторонами сделки.

По большей части заключение предварительного договора служит определенным гарантом в сделке купли-продажи.

Он позволяет сторонам сделки купли-продажи быть уверенными в ее совершении.

Его заключение помогает гражданам избежать мошеннических действий, распространенных на рынке недвижимости.

К тому же по его условиям устанавливается фиксированная стоимость на квартиру.

Мера не позволит в последующем изменить стоимость без обоюдного согласия, что очень выгодно покупателю.

К тому же продавец будет спокоен в том, что его недвижимость будет реализована в установленный срок без промедления.

Дата проведения сделки подлежит изменению исключительно с согласия обоих сторон.

Нужно заметить, что многие банки реализовывающие программы ипотечного кредитования стали требовать предъявления предварительного договора.

Образец предварительного договора, типовой договор купли-продажи квартиры в ипотеку можно взять в банке.

Он предоставляет своим клиентам бланки договора в зависимости от вида сделки купли-продажи.

Как правило, некая доля квартиры приобретается с целью последующего ее выкупа.

Ее покупателями становятся чаще всего молодые семьи, лица пожилого возраста, которые не обладают средствами на приобретение отдельной квартиры.

Им следует выяснить число лиц, которые проживают в квартире, право собственности каждого из них.

Определенные осложнения возникают у лица, которое желает продать свою долю в общей квартире, например, коммунальной.

Сообразно указаниям статьи 250 ГК РФ он должен получит отказ от приобретения его доли содольщиками.

Отказ в обязательном порядке должен быть оформлен в письменном виде, заверен в нотариальном порядке.

В противном случае при возникновении разногласий сделка может быть оспорена в ходе судебного разбирательства.

Законодателем преимущественным правом приобретения реализуемой доли наделены другие участники общей долевой собственности.

Их продавец должен о своем намерении известить в письменной форме.

Для вынесения решения участникам долевой собственности отводится 30 календарных дней.

По истечению отведенного срока продавец может распорядиться со своей долей по своему усмотрению, если содольщики не изъявили желание ее приобрести.

Как правило, покупка квартиры в новостройке предполагает фактическое заселение в нее по истечению определенного отрезка времени.

Банки выдают кредитные средства на покупку, но перед покупателем выставляют свои требования.

Одним из них является приобретение квартиры у застройщика, аккредитованного в нем, подписания с ним предварительного договора.

Порядок оформления квартиры в ипотеку от застройщика:

 Бронирование квартиры путем заключения предварительного договора с застройщиком
 Заключение договора по ипотеке с банком на выдачу кредитных средств

В предварительном договоре следует подчеркнуть отдельные моменты сделки купли-продажи, например, о внесении первоначального взноса, его размере.

В большинстве случаев при оформлении предварительного договора на приобретении квартиры в новостройке не предусматриваются обязательства лица, которое реализовывает ее.

В договоре не делается отметка о санкциях, которые будут применены к застройщику, если он не сдаст объект в эксплуатацию своевременно.

Хотя такие пункты имеют существенное значение. В нем говорится, что определенная доля строящегося здания будет передана покупателю после завершения строительства.

В предварительном договоре должна содержаться полная информация, подтверждающая намерения сторон сделки.

Соответственно указаниям статьи 429 ГК права, условия подписания предварительного договора обязательно должны быть учтены при заключении основного договора.

В противном случае он будет признан соответствующими органами ничтожным.

Основное отличие в оформлении основного и предварительного договора сообразно требованиям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заключается в необязательности государственной регистрации предварительного договора.

В то время как основной договор отчуждения квартиры должен быть зарегистрирован в управлении Росреестр, после чего он вступает в законную силу.

Акт был испущен законодателем 21 июля 1997 года за номером 122-ФЗ.

В договоре должны присутствовать пункты, раскрывающие как суть самой сделки, так и сведения о продавце и покупателе, их паспортные данные, наличие регистрации по постоянному местожительству.

В него заносится запись обо всех лицах, которые проживают в квартире.

При этом должна быть отмечена их причастность к объекту сделки купли-продажи, право его использования.

Помимо персональных данных сторон сделки, в нем указывается:

 Предмет договора и местоположения недвижимости с указанием точного адреса
 Техническая характеристика жилого помещения этажность здания, в котором оно расположено, общая и жилая площадь, наличие инженерного оборудования с отметкой об его состоянии
 Стоимость квартиры порядок внесения гарантийной суммы, то есть задатка либо аванса
 Мера ответственности сторон сделки за допущение нарушений, предусмотренных договором условий
 Обязательства продавца и покупателя по подготовке к осуществлению процедуры отчуждения квартиры, являющейся предметом сделки
 Дата заключения основного договора
 Перечень расходов на оформление сделки купли-передачи с указанием порядка их оплаты заинтересованными сторонами

Предварительный договор должен быть подписан сторонами сделки купли-продажи.

На нем в обязательном порядке должна быть поставлена дата его заключения, с которого начинается отсчет срока его действия.

Вопросы относительно предварительного договора сделки купли-продажи регламентируется указаниями статьи 429 Гражданского кодекса.

Его заключение не носит обязательный характер, хотя в отдельных случаях он может иметь существенную значимость.

Соответственно нормативам, изложенным в ней продавец и покупатель должны заранее договориться об условиях ее совершения.

К ним относятся:

 Стоимость недвижимости и срок действия договора
 День совершения сделки включая период ожидания до проведения сделки

Он не подлежит регистрации в органе Росреестр, потому что регистрация права собственности осуществляется на основании основного договора сделки купли-продажи.

Предварительный договор можно расторгнуть лишь по договоренности сторон сделки.

Обязательства заинтересованных в сделке сторон прекращаются, если:

 Предварительный договор не был оформлен надлежащим образом в письменной форме
 Они не выполнили в указанный срок принятые на себя обязательства и ими не направлены предложения по заключению основного договора

Отдельный документ на расторжение предварительного договора не составляется при возникновении вышеуказанных обстоятельств.

Как правило, стороны сделки назначают дату совершения сделки, которая подлежит занесению в предварительный договор.

Если в нем отсутствует данный пункт с информацией о дате заключения основного договора, то его действие прекращается по истечению одного года.

По своей сути предварительный договор является соглашением сторон сделки купли-продажи о предстоящем заключении основного договора.

Он составляется в той же форме, что и основной договор.

В нем должны содержаться условия, которые позволяют установить предмет договора, включая существенные условия присущие основному договору.

Заключать предварительный договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки следует на основании подлинных актов, которые устанавливают имущественные права и обязанности в отношении квартиры.

Его следует зарегистрировать в органе Росреестр, что не возбраняется законодателем.

Данную меру покупатель имеет право осуществить, если:

 Намечается длительный период ожидания совершения сделки купли-продажи
 Продавцу передана значительная часть денежных средств в качестве задатка либо аванса

Он должен быть составлен на основании правоустанавливающих актов на квартиру, ее принадлежность, свидетельства об осуществлении регистрации.

В нем следует указать серию, регистрационный номер акта права собственности, организацию, которая выдала акт.

Если такого акта не существует, то лучше отказаться от заключения предварительного договора.

Он поможет избежать непредвиденных ситуаций, связанных с приобретением квартиры.

По истечению срока действия предварительного договора продавец и покупатель заключают основной.

Если продавец откажется завершить сделку купли-продажи, то покупатель вправе через судебный орган разрешить вопрос в свою пользу на оговоренных ранее условиях.

При возникновении обратной ситуации, то есть его отказе у продавца появляется возможность привлечения его в судебном порядке к совершению сделки.

Данная норма предусмотрена положениями статьи 445 ГК РФ.

При грамотном составлении договора судебный орган удовлетворяет такого рода исковые заявления без каких-либо осложнений.

Соответственно условиям основного договора у сторон сделки купли-продажи возникают права и обязанности.

Благодаря им предмет сделки переходит от одного лица к другому.

При этом нужно учесть, что предусмотренные предварительным договором обязательства могут прекратиться соответственно нормам статьи 429 ГК.

Предварительный договор может быть переквалифицирован в основной сообразно указаниям постановления пленума Верховного арбитражного суда.

Акт был опубликован 11 июля 2011 года за номером 54.

Такой вариант возможен, если до заключения основного договора была уплачена вся оговоренная за квартиру сумма либо ее значительная часть в размере более чем 2/3.

И в заключении необходимо заметить, что граждане должны грамотно формулировать обращения в судебный орган.

Он осуществляет проверку всех приведенных в исковом заявлении фактов, прежде чем выносит свое решение.

Судебный орган проверяет соответствие предварительного договора нормативам действующих законодательных актов, основного договора его условиям.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *